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深圳小產(chǎn)權(quán)房

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2019年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)趨勢(shì)如何?

更新時(shí)間:2019.05.15 09:23       作者:深圳小產(chǎn)權(quán)

2019年的一段時(shí)間里,樓市負(fù)面信息是比較多的,降價(jià)出售,地價(jià)腰斬,房產(chǎn)稅出臺(tái),而這些現(xiàn)象自然引起了人們的關(guān)注,為什么在老百姓看來(lái)永遠(yuǎn)保值的房產(chǎn)怎么說(shuō)不行就不行了呢?下面深圳小產(chǎn)權(quán)小編分析到:


從16年房產(chǎn)政策收緊之后,關(guān)于房?jī)r(jià)下降的言論就一時(shí)間塵囂紙上,這幾年也一直沒斷過(guò),好在從那之后中國(guó)的一二線城市的地價(jià)就再?zèng)]怎創(chuàng)過(guò)新高,地價(jià)也算是穩(wěn)住了。最近在中央半年會(huì)三令五申房?jī)r(jià)從不能漲到堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)的上漲的措辭來(lái)看,未來(lái)的房?jī)r(jià)似乎難逃熄火的命運(yùn),那么后續(xù)的走勢(shì)究竟會(huì)如何呢?在一個(gè)半開放市場(chǎng)的環(huán)境下,一個(gè)房?jī)r(jià)的變量究竟由哪些因素影響和決定呢?


長(zhǎng)江商學(xué)院的校訓(xùn),“取勢(shì),明道,優(yōu)術(shù)”。那么我們就先來(lái)分析一下勢(shì)。如何分析勢(shì),我們就需要從外部的國(guó)際和國(guó)內(nèi)大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)判定,房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌。判斷房?jī)r(jià)的漲跌,我們不能看現(xiàn)在的形勢(shì),我們必須要能根據(jù)現(xiàn)在形勢(shì)來(lái)判定未來(lái)幾年的走勢(shì)。隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)越來(lái)越融入整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境,人民幣國(guó)際化的需求加大,美元的漲跌和變化周期對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的制定也影響越來(lái)越大,美元的上一個(gè)貶值周期從08到14年底,大概六年左右,因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響,較之以往的美元周期要長(zhǎng),而美元一般的升值周期和貶值周期會(huì)大致相等,那么我們推斷出美元的升值周期結(jié)束大致會(huì)在20-21年左右,而特朗普為了下個(gè)任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)向好,估計(jì)大概率,美元的升值周期會(huì)最快再20年左右結(jié)束。那么相對(duì)應(yīng)的,以目前中國(guó)的國(guó)力,人民幣在此之前,承壓的壓力會(huì)比較大,換句話說(shuō),貶值的壓力加劇,再疊加上特朗普加關(guān)稅的黑天鵝效應(yīng),為了保住適度的出口數(shù)據(jù)和外匯儲(chǔ)備的三萬(wàn)億紅線,人民幣又必須要貶,從六月開始,人民幣貶值了6%左右,基本也對(duì)沖了2000億商品10%的加稅。當(dāng)然人民幣國(guó)際化的道路就必須要適當(dāng)?shù)鼐徱痪徚?,但是?dāng)美元幾年后反轉(zhuǎn)之際,就是人民幣加息和升值之時(shí)。在這個(gè)大的形勢(shì)之下,我們就能很輕易地判斷出房?jī)r(jià)的走勢(shì)。人民幣貶值壓力越大,民眾買房避險(xiǎn)的需求和動(dòng)力就越強(qiáng),而加稅和油價(jià)的雙重上漲,就會(huì)造成新一輪的通脹,所以短期來(lái)看,普通民總不論政策如何變化,只要有購(gòu)房的資格和可能,在目前中國(guó)沒有其他保值增值可選項(xiàng)商品之前,購(gòu)房幾乎成為他們抵御通脹和資產(chǎn)保值的唯一途徑。任志強(qiáng)在年初廈大的演說(shuō),也肯定了這一點(diǎn),只要人民幣處于貶值周期,民眾就有購(gòu)房抵御通脹的強(qiáng)烈需求,在這一點(diǎn)上,任志強(qiáng)不愧是業(yè)界良心,經(jīng)濟(jì)學(xué)大師,每次預(yù)測(cè)房?jī)r(jià),都幾乎沒有失算過(guò)!


那么未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)我們分析過(guò)了,我們?cè)賮?lái)看看其中的道又是什么,道是什么,是底層經(jīng)濟(jì)規(guī)律,價(jià)格怎么樣,終究是由供求關(guān)系決定的,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市化率也再不斷提升,而中國(guó)的城市化率只有58%,距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%的平均線還有一段距離,同時(shí)城市之間的馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯,越來(lái)越多的精英向一線城市傾斜,而二線城市多是直轄市,各省省會(huì)和發(fā)達(dá)的地級(jí)市,虹吸效應(yīng)也同樣越來(lái)越明顯,目前一線城市還有5-10%,二線城市也還有20%左右的上漲空間,從現(xiàn)在數(shù)據(jù)來(lái)看,達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家城市化標(biāo)準(zhǔn),我們至少需要500億平米左右的城市住房,而目前現(xiàn)有城市住房面積總和只有230億平米左右,另外一二線城市的人口基本也都處于一個(gè)凈流入的狀態(tài),所以未來(lái)這些人口都是城市邊緣拓展開發(fā)的直接購(gòu)房人,有了人口的流入保障,再疊加上3-5年周期的改善換房需求,家庭的分子化,獨(dú)居個(gè)體人口的增多,至少能保證需求端的總量再不斷增加。而在土地供應(yīng)端,目前我們學(xué)習(xí)的又是香港模式,把住宅用地壓縮在極小的城市面積范圍之內(nèi),這也就從本質(zhì)上降低了供應(yīng)的土地面積,在加上各地政府掌控了供求規(guī)律,紛紛惜售來(lái)讓土地增值,所以綜上來(lái)看,只要城市化的進(jìn)程還在繼續(xù),我們的土地規(guī)劃政策不變,從未來(lái)幾年的走勢(shì)來(lái)看,整個(gè)房?jī)r(jià)的上漲幾乎是不可逆的。所以不管外部行政政策如何變化,民眾情緒如何收到媒體影響,最終決定市場(chǎng)價(jià)格的仍然是供求規(guī)律,這才是亙古不變的道!


深圳小產(chǎn)權(quán)小編分析了所謂的勢(shì)和道之后,其實(shí)那些上述的術(shù)就顯得不是那么重要了,“劈死房市的在路上”,政策再如何收緊調(diào)整,或許短期內(nèi)能影響房市,但是從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,只要?jiǎng)莶蛔?,道亦不變,?nèi)在規(guī)律是永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生變化的,新房的數(shù)據(jù)受到政策的壓制,數(shù)值不會(huì)發(fā)生變化,但是二手房市場(chǎng)的價(jià)格變化才是真是反映房?jī)r(jià)規(guī)律的市場(chǎng)。

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