深圳小產(chǎn)權(quán)房

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有這樣一種奇怪的現(xiàn)象，同樣的樓層，同樣的戶型，同樣大的面積，深圳小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品房能便宜40%-60%的價(jià)格。既然價(jià)格你們便宜，同樣的房子能花更低的價(jià)錢這大概是每個(gè)購(gòu)房者都期待的，但是為什么人們又常常對(duì)小產(chǎn)權(quán)房望而卻步呢？小產(chǎn)權(quán)房和商品房比到底差在哪？

一、深圳小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不完整

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。廣義的小產(chǎn)權(quán)房分為政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房和沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋。前一種小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者購(gòu)買房屋之后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。部分產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)永遠(yuǎn)使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。

而另外一種沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，是真正意義上的小產(chǎn)權(quán)，由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。甚至由于不合法，它隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。

二、深圳小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的區(qū)別

1、很多小產(chǎn)權(quán)房不是深圳完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒(méi)有繳納出讓金。

2、而深圳商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時(shí)，可能會(huì)被要求補(bǔ)繳土地出讓金。當(dāng)然，目前安置房交易并沒(méi)有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺(tái)政策，那就很可能要交。

3、小產(chǎn)權(quán)房往往建設(shè)利潤(rùn)被限制的很死，因此深圳建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤(rùn)。加上職能部門不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量不如商品房。當(dāng)然也有比較負(fù)責(zé)的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對(duì)較好的小產(chǎn)權(quán)房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

與一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的主要原因。

雖然小產(chǎn)權(quán)房房子價(jià)格低，但伴隨的風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的存在違反法律法規(guī)，擾亂土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響城市建設(shè)發(fā)展得不到法律任何與保護(hù)。因此為了減少大家的經(jīng)濟(jì)損失和日后的麻煩，購(gòu)房者在買房時(shí)還是選擇些大產(chǎn)權(quán)的房子好!