深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的整治以及對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的限制工作展開(kāi)以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)交易得到了有效的控制，而且對(duì)惡意占用民用地、山林等現(xiàn)象鮮有發(fā)生，然而由于以往已經(jīng)建設(shè)而成的深圳小產(chǎn)權(quán)房治理工作一直處于待續(xù)狀態(tài)，很大程度上造成人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律認(rèn)知不夠，所以深圳小產(chǎn)權(quán)房治理情況一直還是停留在帶治理狀態(tài)，而隨著近幾年房產(chǎn)稅的到來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)了“腥風(fēng)血雨”，對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)來(lái)說(shuō)并不算一件好事也并不算一件壞事。

房產(chǎn)稅是涉及房地產(chǎn)行業(yè)土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)的一系列稅收，是國(guó)家對(duì)人民持有房產(chǎn)資產(chǎn)的稅，也可以理解為一種財(cái)產(chǎn)稅。

2018年的兩會(huì)上，人大發(fā)言人張業(yè)遂終于明確表示這個(gè)稅要收。原財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉更透露消息說(shuō)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法草案今年提交人大首次審議。征收房產(chǎn)稅相關(guān)舉措推進(jìn)速度大大超出人們預(yù)期。

房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)十年來(lái)的上漲，已經(jīng)讓還沒(méi)買房“上車”的人欲哭無(wú)淚、望房興嘆了。沒(méi)買房就只能先租房，但在租售同權(quán)相關(guān)規(guī)定沒(méi)有落地前，租房生活無(wú)法享受到附著在房屋上面的一些社會(huì)福利。所以老百姓希望能通過(guò)房產(chǎn)稅的征收讓房?jī)r(jià)下跌，讓買房夢(mèng)更容易圓。

令人欣喜的是，今年的政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。眼看全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅要呼之欲出了，那房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)下跌呢？

其實(shí)房產(chǎn)稅的征收跟房?jī)r(jià)并沒(méi)有直接的聯(lián)系，房?jī)r(jià)的走勢(shì)一是看貨幣供給情況，二是看房屋市場(chǎng)的供需關(guān)系。房產(chǎn)稅的征收只能從一定程度上促進(jìn)房屋市場(chǎng)供需關(guān)系的改善，起到一定的平抑房?jī)r(jià)上漲的作用。征收房產(chǎn)稅的主要目的是通過(guò)提高住房持有成本，一方面將部分潛在投資性需求阻擋在房屋交易市場(chǎng)之外，另一方面將存量房中的部分投資性持有擠出，釋放一定量二手房供應(yīng)，從而在一定程度上緩和住房市場(chǎng)的供需矛盾。

那么對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)，房東會(huì)不會(huì)通過(guò)將提高租金把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金上呢？這樣一來(lái)，租房不劃算了，房?jī)r(jià)是不是又要漲了？

這倒未必。租金走勢(shì)主要還是看房屋租賃市場(chǎng)的供需狀況，房屋交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)屬于“蹺蹺板”市場(chǎng)。存量住房中排除自住用房外，要么在房屋租賃市場(chǎng)上，要么在房屋交易市場(chǎng)上。當(dāng)住房持有成本上升時(shí)，房東的直接反應(yīng)是提高租金，但租金上漲會(huì)使更多原本當(dāng)期要出售的住房從房屋交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)到房屋租賃市場(chǎng)上來(lái)。此時(shí)房屋租賃市場(chǎng)的供給增加，租金會(huì)下降，當(dāng)租金長(zhǎng)期維持低于住房持有成本，房?jī)r(jià)漲幅又無(wú)法彌補(bǔ)租房虧損時(shí)，住房會(huì)從房屋租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)到房屋交易市場(chǎng)出售。目前來(lái)看，房?jī)r(jià)在貨幣政策中性、各種限購(gòu)限貸政策出臺(tái)的背景下，已經(jīng)由原來(lái)的快速上漲到穩(wěn)步上漲然后進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段，如果此時(shí)征收房產(chǎn)稅，房東很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲來(lái)彌補(bǔ)因房屋持有成本上升導(dǎo)致的租房虧損，所以預(yù)期住房交易市場(chǎng)的供給會(huì)增加。住房交易市場(chǎng)供給的增加會(huì)進(jìn)一步緩和供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)。

而且十九大報(bào)告已經(jīng)提出堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。所以除了市場(chǎng)機(jī)制的作用外，政府會(huì)增加房屋交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)的供給，配合上房產(chǎn)稅出臺(tái)，讓更多投資性持有住房變成入房屋交易市場(chǎng)的當(dāng)期供給，進(jìn)一步緩解住房市場(chǎng)的供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，考慮一線城市住房的稀缺性和對(duì)二三線城市人口的虹吸效應(yīng)，房屋市場(chǎng)的供需矛盾不是短期能緩解的，房?jī)r(jià)的下跌可能很難實(shí)現(xiàn)，但此時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅立法，從改變預(yù)期角度對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)還是很有效的。如果以時(shí)間換空間，一方面房?jī)r(jià)平穩(wěn)，另一方面居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，加上未來(lái)租售同權(quán)相關(guān)政策的落實(shí)對(duì)買房需求的分流，讓百姓安居樂(lè)業(yè)的理想就更容易實(shí)現(xiàn)了。

對(duì)于深圳小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，在這些基礎(chǔ)上能夠完善的去了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的必然是國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)政策改革，而面對(duì)著征收的房產(chǎn)稅，小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)以何種形式出現(xiàn)呢？

一、對(duì)于村集體土地建的房，有部分建的早，有頒發(fā)村里綠本的違法建筑，政府想讓其確權(quán)，但這部分不買賬，而且本地與外地住戶條件有差異。放眼全國(guó)，只有深圳不違法，其他地區(qū)屬小產(chǎn)權(quán)房，但也并非違法建筑。

二、對(duì)于工業(yè)用地所建起來(lái)的違法建筑，代表性的是福永鴻?；▓@，政府直接封存不給入住，當(dāng)時(shí)已賣900多戶，現(xiàn)在仍未有解決方案出來(lái)，之前有聽(tīng)說(shuō)過(guò)上訪，掛橫幅，目前估計(jì)仍在商討中。擱置，不拆。深圳目前還存在大批量這類建房，有多大體量？不得而知?，F(xiàn)在這類建房最難搞，已建已入住的龐大工業(yè)用地建房，不敢補(bǔ)償，又不敢無(wú)償拆除。而且政府不給機(jī)會(huì)確權(quán)，目前沒(méi)有出路。

三、對(duì)于占用政府土地，占用政府規(guī)劃用地的，這類房也不在少數(shù)，最危險(xiǎn)也是這類，政府首先要解決的應(yīng)該就是這類，但真的要拆，難，一兩戶還還好說(shuō)，但向福軒大廈金鳳凰等大量住戶的，真要拆，人民不僅要問(wèn)，建房到賣房沒(méi)人管，是否有利益輸送？開(kāi)發(fā)商賺的盆滿缽滿，承受結(jié)果的是普通老百姓，反正就扯一大堆出來(lái)。拆，民心里怨，不拆，城市更新受阻。特別改革前沿的深圳，有放大鏡效果，不好處理。福軒大廈金鳳凰是否占用了，不清楚，但有人這么說(shuō)。歸根結(jié)底是一房多賣引發(fā)的利益糾葛。

全國(guó)推行的房產(chǎn)稅既然遲早要到來(lái)，深圳小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題必須得到合理的解決，然而單單靠著拆遷等手段是不足以完成的，深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量四億平方，而全國(guó)范圍內(nèi)更是“普及”無(wú)法估算，確權(quán)再征稅無(wú)法避免。拆，難，古有斗地主分土地推翻舊社會(huì)，但是現(xiàn)在應(yīng)該不會(huì)以這種行為去完成治理了，當(dāng)然我們還是要站在百姓和理性思維角度去思考。