深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房在深圳市場中占據(jù)了較高的主導(dǎo)地位，甚至是成為了本地市場中具有市場經(jīng)濟的引導(dǎo)行業(yè)，雖說國家規(guī)定了小產(chǎn)權(quán)房是不可以買賣的，可是房價的飛速上漲和居高不下，還是讓諸多人將目光放在了價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房上。小產(chǎn)權(quán)房的買賣分為兩種，分別是樓盤的開設(shè)和樓盤的二手交易，由于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題在國內(nèi)發(fā)生了多起案件，這些事實一度將小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)矛頭劃向了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)場地所有權(quán)上，大部分的都屬于違建房產(chǎn)，甚至某些還屬于拆遷前臨時建設(shè)的房產(chǎn)資源，由于在小產(chǎn)權(quán)房方面有法律的欠缺，所以在小產(chǎn)權(quán)房方面存在巨大的市場漏洞。

小產(chǎn)權(quán)房和商品房相比較而言，小產(chǎn)權(quán)房的土地資源和使用權(quán)限方面均疏于商品房，其特點的不同主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、土地來源：

商品房的土地為國家機關(guān)（國土資源局）批文登記備案的土地。

小產(chǎn)權(quán)房的土地沒有國家機關(guān)批文，所以地價自然會比商品房的低價低廉，這也是小產(chǎn)權(quán)房能夠比商品房便宜的核心原因。

2、購房貸款：

商品房貸款可以通過抵押房產(chǎn)證（即“紅本”）向銀行貸款，可以使用公積金貸款，而小產(chǎn)權(quán)房，無本所以無從抵押，也就不可以向銀行貸款，不可以使用住房公積金。不過深圳的許多小產(chǎn)權(quán)房樓盤提供2-10年的分期付款，當然也是要收取利息的，年利率普遍在3.5%-10%.

3、二手買賣轉(zhuǎn)讓

二手商品房的買賣需要到國土局等國家機關(guān)辦理過戶，繳稅手續(xù)二手小產(chǎn)權(quán)房普遍沒有統(tǒng)一的轉(zhuǎn)讓流程，一般是買賣雙方自行在樓盤開發(fā)商或者村委處實行更名手續(xù)，支付很少一部分裝讓手續(xù)費即可。

4、使用年限

商品房住宅的使用年限一般為70年。

小產(chǎn)權(quán)房的使用年限大多也是70年。

5、租金回報率

租金這個方面小產(chǎn)權(quán)房與商品房的相差不大，同一片區(qū)而言兩者租金水平相差無幾。但是因為商品房的總價要比小產(chǎn)權(quán)房高很多，所以從投資回報率這個數(shù)值上，小產(chǎn)權(quán)房的回報率更高一些。

二手小產(chǎn)權(quán)房和新售的小產(chǎn)權(quán)房有很多不同，主要是體現(xiàn)在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問題以及產(chǎn)權(quán)限制問題上，二手深圳小產(chǎn)權(quán)房的買賣需要辦理的手續(xù)和新售的房產(chǎn)資源也有不同其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。

1、一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

4、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業(yè)費、水電費、采暖費。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務(wù)管理水平不是很高。大產(chǎn)權(quán)房沒有這樣那樣的問題，可以放心購買，而小產(chǎn)權(quán)房好不要碰，以免照成以后的困擾。