深圳小產(chǎn)權(quán)房

生活中我們常常聽到人們講到“深圳小產(chǎn)權(quán)房”這個詞，而很多人對于深圳小產(chǎn)權(quán)房并不是十分了解，所以對于在深圳小產(chǎn)權(quán)房問題上一直是保持了觀望和了解的態(tài)度，盡管小產(chǎn)權(quán)房并沒有法律概念，但是“小產(chǎn)權(quán)房”也并不意味著真正擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，正是在這種條件下，人們習(xí)慣的稱私自建設(shè)的房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房。深圳小產(chǎn)權(quán)房在近年逐漸占據(jù)了深圳房產(chǎn)市場，其主要的原因主要是小產(chǎn)權(quán)房的價格以及小產(chǎn)權(quán)房所具備的優(yōu)勢能夠滿足現(xiàn)代人們的生活需求，所以在現(xiàn)代房產(chǎn)中逐漸取代了商品房。

“小產(chǎn)權(quán)房”也不意味著擁有部分產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)實生活中，人們喜歡用大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)來區(qū)分房屋的所有權(quán)，大產(chǎn)權(quán)通常指完全產(chǎn)權(quán)，按照此理解，小產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)是不完全產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，但是這種理解筆者認(rèn)為是錯誤的，至少是存在法律上的障礙。小產(chǎn)權(quán)其實是無產(chǎn)權(quán)，既然無產(chǎn)權(quán)，何來部分產(chǎn)權(quán)，何來“小產(chǎn)權(quán)”。

“小產(chǎn)權(quán)房”特指未經(jīng)法定程序，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會在自己享有所有權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)住宅，并將住宅出售與本集體經(jīng)濟組織之外的人的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”由于在土地性質(zhì)的根本問題上存在與法律相悖的問題，所以“小產(chǎn)權(quán)房”無法獲得房產(chǎn)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證書，無法取得合法的所有權(quán)，這個問題就使得“小產(chǎn)權(quán)房”在產(chǎn)生時就埋下了違法的種子，導(dǎo)致在取得、流轉(zhuǎn)、拆遷補償?shù)确矫娉霈F(xiàn)了許多問題。

分析深圳小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)與風(fēng)險其本質(zhì)就是談“小產(chǎn)權(quán)房”所位于的土地的性質(zhì)與相應(yīng)的法律規(guī)定。

深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的的原因和背景

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的迅速推進，大量農(nóng)村人口涌入城市，而城鎮(zhèn)公共資源有限，無法適應(yīng)和滿足人口的急速增加，尤其是對于住房的剛性需求，首先從數(shù)量上無法滿足，加之房價本身的虛高和低收入人群的矛盾的突出，“小產(chǎn)權(quán)房”順勢而生，既能緩解城市公共資源的壓力，又能滿足低收入人群的需求，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是時代發(fā)展的產(chǎn)物，也是適應(yīng)時代的產(chǎn)物。

城市的發(fā)展導(dǎo)致我國二元制土地所有權(quán)增值的差距加劇，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生也“緩解”了之間的差距。由于我國法律對集體土地的限制，禁止集體土地上市流轉(zhuǎn)，土地市場一直被國有土地壟斷，國有土地享有的權(quán)益，集體土地?zé)o法享受，如國有土地進行房產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)公司需要繳納大量的土地出讓金，而作為集體土地根本無法上市流轉(zhuǎn)，更談不上土地出讓金，只能在被國家依法征用或征收后才能用于作為建設(shè)用地使用，但即便轉(zhuǎn)化為國有土地，集體組織也無權(quán)享受土地的收益。所以集體土地所有者為了獲取相應(yīng)的土地利潤，都熱衷于將集體土地自行按照國有土地的模式變態(tài)化發(fā)展，其中將土地與房產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè)住宅并高于本集體組織人員的價格出售給組織之外的人即“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣一條較為不錯的選擇。

大量的進城務(wù)工人員收入較低，而住房確是剛性需求，面臨收入與高房價矛盾的不斷加劇，在日益發(fā)達的城市交通系統(tǒng)中，位于城市周邊但價格相對合理的“小產(chǎn)權(quán)房”便當(dāng)然成為首選，面對高居不下的商品房價，購買“小產(chǎn)權(quán)房”，既是一種誘惑，也是一種無奈。

黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要舉措，以此尋求新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的新途徑，但在實踐中，卻被一些人利用賺取非法利潤，一些集體土地所有者為了從土地中獲取高額利潤，一些房產(chǎn)商為了減低成本，以新農(nóng)村建設(shè)為掩護，打著新農(nóng)村建設(shè)的旗號，干起了違法的事情，破壞了土地市場，擾亂了房產(chǎn)市場。

其實，“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者并不是對小產(chǎn)權(quán)房存在的問題一無所知，由于我國缺乏完善的住房保障機制，使得低收入家庭沒有能力通過正常途徑實現(xiàn)在城市有房居住的愿望，面對高房價和低收入矛盾的不斷加劇，他們不得不鋌而走險，選擇有風(fēng)險的“小產(chǎn)權(quán)房”，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”愈演愈烈的一個重要原因。

現(xiàn)代小產(chǎn)權(quán)房所具備的風(fēng)險主要是體現(xiàn)在現(xiàn)代房產(chǎn)的所有權(quán)上，主要是國家部門為了限制經(jīng)濟和對經(jīng)濟進行合理的調(diào)控，所以在房產(chǎn)問題上采取的一種有效做法，風(fēng)險性總結(jié)來說可以分為：

1、法律風(fēng)險

由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，也就無法維護購房者的權(quán)益。

此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑也就非常有限了。

二、政策風(fēng)險

對于在建小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

三、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險

根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

面對著我國市場中高居不下的房價，小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為了許多購房者無奈之舉，所以在選擇小產(chǎn)權(quán)房的時候需要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，即使成功購買到了深圳小產(chǎn)權(quán)房也不能夠忽視政策的變化。