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深圳小產(chǎn)權(quán)房

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小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎?

更新時間:2017.11.04 11:23       作者:小產(chǎn)權(quán)房

一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子,并且按照現(xiàn)在的政策,政府一般是不支持的,并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā),因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜,價格只有同樣位置商品房價格的40%~60%; 從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅;

 

從建設(shè)手續(xù)看,屬于舊村改造或者新村建設(shè),沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理,施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

 

對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋,目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

 

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

 

第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購房款,或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。從價格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看,沒有繳納商品房買賣的契稅。

 

從使用成本看,物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。從物業(yè)管理看,由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進(jìn)行管理,服務(wù)管理水平不是很高。小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán),土地性質(zhì)是集體所有,購買者只有使用權(quán),不能轉(zhuǎn)讓,不能做貸款,不享受國家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇!如果考慮買小產(chǎn)權(quán)房子的話請慎重考慮!國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后,辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),也就是說在農(nóng)民的集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),即小產(chǎn)權(quán)房屋。

 

購買了小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險:

 

第一,根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

 

第二,像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。

 

第三,購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風(fēng)險以上就幫助大家了解了什么是小產(chǎn)權(quán)房以及為什么叫小產(chǎn)權(quán)房方面的問題,從源頭上為大家解釋了為什么小產(chǎn)權(quán)房的正規(guī)的房產(chǎn)證并且不受政府的政策支持,也為打擊解析了購買小產(chǎn)權(quán)房的一些危害,希望能夠幫助到大家更加了解小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)以及發(fā)展問題。

 

小產(chǎn)權(quán)房清理這步棋該怎么走?兩會前后,國土資源部一直再表態(tài),要清理小產(chǎn)權(quán)房?目前,房地產(chǎn)市場的低迷也連累到一級土地市場了。昨天看到消息,還再說小產(chǎn)權(quán)房方案還在國土部的娘胎中。這么熱點問題,我纂了篇稿子,大家沒事圍觀一下。首先,小產(chǎn)權(quán)房清理與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。房地產(chǎn)市場疲軟帶動一級土地市場疲軟,導(dǎo)致土地流拍、地價下滑、開發(fā)商拿地情緒降低。在這個時候,往往天朝最大的地主就要出面了,叫喊要清理小產(chǎn)權(quán)房,給土地市場打氣,給開發(fā)商打氣。歷次小產(chǎn)權(quán)房清理口號也如此相關(guān)。所以,此次小產(chǎn)權(quán)房清理執(zhí)行力度、效果如何?那就要看,房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r了。房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑,國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的積極性就大了;反之,房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn),那清理小產(chǎn)權(quán)房又會像以往一樣成為一句口號。

 

其次,面對清理小產(chǎn)權(quán)房,各部委及地方政府是各懷鬼胎!該如何清理小產(chǎn)房,各部委及地方政府各自有各自小九九。國土部一心要折騰點動靜來,這樣做對他來說,有百利而無一害。但是,各部委、地方政府卻相當(dāng)警惕。要知道,相比小產(chǎn)權(quán)房違法之處,鐵道部、交通部、水利部搞“鐵公基”土地違法更是多的去了。還有各地方政府的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園建設(shè)土地違規(guī)違法那就更不用說了。所以各部委及地方政府對國土部的“清理小產(chǎn)權(quán)房”口號頗為忌憚。你國土部今天對小產(chǎn)權(quán)房下手,明天是不是就對各部委及地方政府下手啊。要知道,土地違規(guī)最厲害的還是各級政府啊。最該清理對象的也是各級政府!

 

還有一方面就是,清理小產(chǎn)房對地方政府有維穩(wěn)政治壓力?,F(xiàn)在已售每個小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)住的人不少,處理不好的話,這些人上訪就能把地方政府搞死。到時候,國土部落了實惠,黑鍋要各級地方政府來背。各地方政府可不是傻逼,這樣道理還是想的通。這也是為什么,各級地方政府對清理小產(chǎn)權(quán)房懷有異心。再次,清理小產(chǎn)房會出臺什么樣措施,我在此預(yù)估一下。

 

第一,可能會先在部分城市試點,摸索總結(jié)經(jīng)驗后再全國推廣。北京二級房地產(chǎn)市場價差太大,導(dǎo)致北京小產(chǎn)權(quán)房頗具規(guī)模;鄭州,城中村現(xiàn)象嚴(yán)重,小產(chǎn)權(quán)房蔚為壯觀;海南,海景小產(chǎn)權(quán)房獨具特色;廣東,建設(shè)用地指標(biāo)稀缺,因此,北京、鄭州、海南、廣州,還有古城西安都很有可能成為試點城市。

 

第二,捏軟柿子,國土部及地方政府“斗地主”!部分開發(fā)商進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”住宅建設(shè),這些人竟敢搶地方政府及國土部的生意。現(xiàn)在形勢變幻,國土部及地方政府肯定會拿這些人出氣。搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的人,要不就是鎮(zhèn)長小舅子,要不就是村書記堂弟的外甥媳婦,有來頭,但不能通天。最主要的是有搞頭,有油水。再說了,整這些人,還會給自己臉上貼金。大黑的同時還能黑打,既能當(dāng)婊子又能立碑坊,這買賣穩(wěn)賺不賠!再說權(quán)貴們玩這游戲已經(jīng)不是一兩次了!搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)最后被判刑的事例出現(xiàn)很多了。

 

第三,整個時間點,要求補票。小產(chǎn)權(quán)房和商品房有什么區(qū)別?!我說不出來。這就好比,富豪包養(yǎng)個三流明星這是風(fēng)雅,你去路邊發(fā)廊按摩就是色情了,應(yīng)該嚴(yán)厲打擊了。小產(chǎn)權(quán)房被清理,就是因為開發(fā)的、購買的,沒有給國土部上貢-----交土地出讓金而已。什么清理,什么整理,什么規(guī)劃,什么土地管理法規(guī),純屬扯淡。不就是少給了權(quán)貴的份子錢嘛???理通了,事就好辦了!國土部會劃定一個時間點,網(wǎng)上說的是2008年,以此為界,之前已售符合條件的小產(chǎn)權(quán)房,會讓補交土地出讓金,服侍丫頭升艙為小老婆,給予轉(zhuǎn)正,變成正式商品房。

 

第四,時間點以后的,也不會一拆了之。政府會采取多種措施,如將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為公租房,還有‘增減掛’都有文章可做。小產(chǎn)權(quán)房捏捏,還是有油水的,可動腦筋的地方還是挺多的。

 

第五,對于一部分建在農(nóng)田或風(fēng)景區(qū),有背影沒背景、弄得群情激奮的半拉子小產(chǎn)權(quán)房,肯定會拆除的。不這樣,不能顯示我天朝威嚴(yán),不能展現(xiàn)我大國風(fēng)范。每次運動,總會有倒霉的,總有人背黑鍋。

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