深圳小產(chǎn)權(quán)房

近期，發(fā)展租賃住房市場政策的密集出臺，讓一些不安分的中介開始變得活躍起來，這次他們盯上了被邊緣化的“小產(chǎn)權(quán)房”。

而且他們的政策嗅覺異常靈敏，早在相關(guān)政策出臺之前，就已經(jīng)開始大肆宣傳小產(chǎn)權(quán)房的好處，并推出了一批房源。因此，在目前限購限貸政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”被認(rèn)為是一種新的投資產(chǎn)品。

尤其是8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱為《方案》），確定第一批13個試點城市。”

此次集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，被部分人視為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的一種信號。

1、“小產(chǎn)權(quán)房”是什么？

近年來，“小產(chǎn)權(quán)房”越來越多的被人關(guān)注，很多人都把目光投向了這種“廉價”的房子。但是“小產(chǎn)權(quán)房”是什么意思，實際上很多人并沒有真正的搞懂。

什么是“小產(chǎn)權(quán)房”？

中國的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從產(chǎn)生到現(xiàn)在，一直諱莫如深。有關(guān)部門在政策層面一直維持高壓的態(tài)勢，維持對“小產(chǎn)權(quán)房”違法的界定。

按照之前國土資源部的界定，“小產(chǎn)權(quán)房”是一個模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán)。它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

針對各地出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從1999年到現(xiàn)在，有關(guān)部門也是三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅決制止、依法嚴(yán)肅查處。

但實際的情況是，“小產(chǎn)權(quán)房”并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地“小產(chǎn)權(quán)房”反而如雨后春筍，規(guī)模越來越大。

小產(chǎn)權(quán)房會產(chǎn)生什么問題？

長期久禁不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，的確反映了中國房地產(chǎn)市場某種不能自圓其說的扭曲狀態(tài)。

一方面，一些城市的房價完全脫離了居民真實的購買力，導(dǎo)致民眾對“合法建筑”望“房”興嘆；另一方面，價格遠低于商品房的違法“小產(chǎn)權(quán)房”就成了一些低收入群體無奈的冒險和選擇。

那些沒有購買力從主流的合法住房制度中獲得“居住正義”的人們，要么無房可住，要么冒著違法的行為，選擇那些隨時可能被官方宣布為“非法建筑”的小產(chǎn)權(quán)房。這其實是一種既無奈又悲涼的選擇。

2、小產(chǎn)權(quán)房問題為何屢禁不止？

深層的歷史根源

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下，轉(zhuǎn)型中國存在的獨特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問題，而是應(yīng)該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產(chǎn)長效機制的建立等事實，探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

高房價下的市場空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟適用性住房等多種住房建設(shè)及住房供應(yīng)體系已經(jīng)或正在完善，小產(chǎn)權(quán)問題既沒有納入“正名”的城鎮(zhèn)住房體系，也不是“規(guī)定”的農(nóng)村住宅建設(shè)及供應(yīng)體系的“嫡系”，小產(chǎn)權(quán)住房無論建設(shè)還是到交易無疑是市場刺激下的“私生子”，它填補了高房價住宅市場留下的市場空間。

低收入人群的冒險與選擇

長久以來，商品房獨自撐起了中國房地產(chǎn)“一片天”，從根本上講，這是多年以來高速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟與相關(guān)制度建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的產(chǎn)物，所以，在這種前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價格上的優(yōu)勢，被一些低收入的人群而選擇。

離開中國住房的真實生態(tài)，一味強調(diào)違法并不能解決任何問題。就“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性，相信那些購買者比政策制定者更清楚其風(fēng)險何在，沒有法治的保障，沒有質(zhì)量的保證，更沒有權(quán)利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。

3、這次能轉(zhuǎn)正嗎？

針對此前住建部發(fā)布的《通知》，“小產(chǎn)權(quán)房”能否轉(zhuǎn)正，一直都大家所關(guān)心的問題。我們來聽一聽各方的聲音，從中或許能找到法案。

國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人

集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”一個是依法依規(guī)，一個違法違規(guī)，不能混為一談。

房地產(chǎn)市場專家

將這個政策與“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正掛鉤未免太牽強了。這個政策是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，向租房市場釋放土地增量，以改變住房租售體系結(jié)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)人士

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實上是兩個概念?！?/span>

總的來說，無論從哪個方面看，都不能把住房租賃和“小產(chǎn)權(quán)房”劃等號。因此，小產(chǎn)權(quán)房仍將受到政策的打壓，轉(zhuǎn)正之說或許是癡人說夢吧。

4、如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題？

以前因為禁止集體土地上市交易從而導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”問題，一旦集體土地獲得這種權(quán)利，則“小產(chǎn)權(quán)房”的違法前提將不存在。

但是相關(guān)部門已明確表態(tài)，各地要按照要求堅決做到"三個一批"，也就是堅決拆除一批"小產(chǎn)權(quán)房"，堅決查處一批典型案件，嚴(yán)肅追究一批有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

“小產(chǎn)權(quán)房”問題非常復(fù)雜，涉及的利益格局非常重大，解決的難度也非常大，但在啃改革的硬骨頭的背景下，這個問題不可能一拖再拖。

解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實，還要面向中國房地產(chǎn)市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復(fù)過去嚴(yán)厲而無用的老調(diào)。這不是真正解決問題的辦法。

從技術(shù)層面而言，解決起來沒有那么復(fù)雜。簡單的新老劃斷是可以的，只解決“存量”，并不再產(chǎn)生新的“增量”，通過彌補相關(guān)手續(xù)的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。

深圳小產(chǎn)權(quán)房覺得這既符合集體土地同權(quán)入市的精神，又可以從根子上解決高房價問題，何樂而不為？