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深圳小產(chǎn)權(quán)房

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小產(chǎn)權(quán)房能和商品房平起平坐嗎?

更新時間:2017.09.05 09:26       作者:小產(chǎn)權(quán)房

《方案》可以算作是一次土地制度的技術(shù)性改革,其中也蘊含著更深層次的改革——提高農(nóng)民對土地產(chǎn)權(quán)的完整性。

 

8月28日,國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(下稱“方案”),確定將在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

 

事實上,早在十八屆三中全會曾提出,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。因此,此次試點實則是住房供應(yīng)體系改革的進一步深化。

 

深化的一個成果,在于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,實際上打破了1998年以來,城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設(shè)的局面。這意味著原來處于灰色地帶的“城中村”和城郊接合部的村集體,可以名正言順開發(fā)房屋用于出租,做出租生意。

 

如此看來,《方案》可以算作是一次土地制度的技術(shù)性改革,更深層的意義在于,提高農(nóng)民對土地產(chǎn)權(quán)的完整性。

 

事實上,我國城市居民與農(nóng)村居民對土地產(chǎn)權(quán)的完整性是不同的。

 

對中國城市居民而言,經(jīng)過房改后,他們可以低價購買公租房,公租房的使用權(quán)就變?yōu)椤爱a(chǎn)權(quán)”。因此,房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)組成,城市居民對城市土地只擁有使用權(quán)。

 

不過,雖然只擁有使用權(quán),但可自由買賣、傳給下一代,城市土地實則被財產(chǎn)化了。相比后來房地產(chǎn)的巨大增值,很大程度上就是把城市土地,以使用權(quán)形式,分享給了當初低價購買土地的市民。另一方面,如果城市居民移民變成他國公民,依然可以把房子賣掉換成現(xiàn)金,這意味著,城市居民可以把土地福利帶到國外,產(chǎn)權(quán)更加完整。

 

但農(nóng)民土地不一樣。雖然農(nóng)民名義上擁有土地產(chǎn)權(quán),但由于身份等問題限制,勿說帶出國門,即便是在一國內(nèi)轉(zhuǎn)化身份(比如考上大學),也可能失去土地所有權(quán)。

 

而且,農(nóng)民不但以集體形式擁有土地,土地的用途也被嚴格限制,必須經(jīng)過征地,才能轉(zhuǎn)化性質(zhì),變?yōu)槠渌猛?。由于農(nóng)民沒有直接交易權(quán),所以,農(nóng)民雖然名義私有土地,但所有權(quán)卻比城市居民使用權(quán)更不完整。權(quán)利不完整,收益也將受損,各地征地也多因此產(chǎn)生糾紛。

 

此次試點改革,至少從技術(shù)上,使得農(nóng)民產(chǎn)權(quán)更加完整。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,沒有了征地過程,農(nóng)村土地與城市土地的差價,則由農(nóng)村集體、農(nóng)民和承租人分享。城市居民降低租房開支自不必說,對農(nóng)民而言,則拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道,收益也將因此增加。

 

當然,雖然《方案》對土地用途做了限制,只能建設(shè)租賃房。不過,租賃時間長短等方面,也存在諸多探索空間。比如,長達四十年、五十年的租賃合同,幾乎等同于購買自住。在租售同權(quán)的公共服務(wù)體系之下,這也意味著所謂小產(chǎn)權(quán)房能夠與一般商品房平起平坐。

 

當然,試點也面臨一些挑戰(zhàn)。由于我國農(nóng)民的契約意識與法治意識有待提高,對于修建租賃房的開發(fā)商而言,和農(nóng)村集體協(xié)商成本大,契約可靠程度低。因此,土地雖然便宜,后續(xù)糾紛或在所難免。政府如何建立相關(guān)制度、扮演好居間角色,處理法律方面的相關(guān)問題,則是需要進一步關(guān)注的。

深圳小產(chǎn)權(quán)房

(新京報)

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