深圳小產(chǎn)權房

在上一篇談集體建設用地搞租賃房試點的文章中，我一方面抨擊了那些認為這個試點會導致房價下跌的觀點，另一方面談到了“小產(chǎn)權房”的問題，在我看來，“小產(chǎn)權房”的轉正才會給房地產(chǎn)市場帶來真正的巨震，因為這將從根子上動搖高房價的基礎。

　　關于中國的小產(chǎn)權房問題

　　從產(chǎn)生到現(xiàn)在，一直諱莫如深，有關部門在政策層面一直維持高壓的態(tài)勢，維持對“小產(chǎn)權房”違法的界定。按照之前國土資源部的界定，“小產(chǎn)權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產(chǎn)權。它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。針對各地出現(xiàn)的“小產(chǎn)權房”問題，從1999年到現(xiàn)在，有關部門也是三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。但實際的情況是，“小產(chǎn)權房”并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地“小產(chǎn)權房”反而如雨后春筍，規(guī)模越來越大。按照學界的估計，全國小產(chǎn)權房大概有60到70億平。以深圳為例，深圳經(jīng)過幾次土地改革之后，盡管集體土地很少，但建在“國有土地”上的違法建筑很多，一度占到深圳房屋存量的一半，差不多有37萬多棟。一個一線城市，違法的產(chǎn)權殘缺的建筑達到了如此驚人的量，這背后的原因一定沒有那么簡單。

　　在筆者看來，長期久禁不絕的“小產(chǎn)權房”問題，的確反映了中國房地產(chǎn)市場某種不能自圓其說的扭曲狀態(tài)：一方面，一些城市的房價完全脫離了居民真實的購買力，導致民眾對“合法建筑”望“房”興嘆；另一方面，價格遠低于商品房的違法“小產(chǎn)權房”就成了一些低收入群體無奈的冒險和選擇。這是一個危險而心酸的游戲，那些沒有購買力從主流的合法住房制度中獲得“居住正義”的人們，要么無房可住，要么選擇那些隨時可能被官方宣布為“非法建筑”的小產(chǎn)權房。這是一種這么無奈又悲涼的選擇，在歷次清理整頓中，這些“小產(chǎn)權房”的業(yè)主都要經(jīng)歷一次又一次的心靈煎熬和折磨。

　　當然，我不是鼓勵違法行為。關于“小產(chǎn)權房”的違法性，這點不容置疑，筆者也一直認為，如果法律規(guī)則規(guī)定，集體土地不能直接上市交易，必須國有單位征用之后變成國有建設用地才能上市交易。不管這種規(guī)定如何不合理，那么，直接在集體土地上蓋房子銷售就是是違法的，有關部門在這個問題上的定性沒有任何問題。然而，很顯然，這不是問題的全部，更不是問題的重點，我們需要問：為什么那么多人鋌而走險非要買存在拆除風險的小產(chǎn)權房？

　　必須承認，“小產(chǎn)權房”作為二元體制下，轉型中國存在的獨特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權房”合法與否的問題，而是應該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產(chǎn)長效機制的建立等事實，探求“小產(chǎn)權房”的解決之道。離開中國住房的真實生態(tài)，一味強調違法并不能解決任何問題。就“小產(chǎn)權房”的法律屬性，相信那些購買者比政策制定者更清楚其風險何在，沒有法治的保障，沒有質量的保證，更沒有權利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。

　　在我看來，這么多年，有關部門之所以在“小產(chǎn)權房”問題上毫不松口，態(tài)度鏗鏘，根本原因在于“小產(chǎn)權房”一旦真的在政策層面獲得轉正的可能，勢必將對土地財政體系以及房地產(chǎn)市場目前的利益格局，特別是高房價造成沖擊，這是問題的核心和本質。基于維護現(xiàn)有利益格局，他們會時不時拿出“法律”的大棒，時不時拿出“捍衛(wèi)耕地”的再正當不過的說辭，甚至時不時采用“別以為小產(chǎn)權房法不責眾”等恐嚇的手法。

　　如果說在十八屆三中全會之前，這個問題解決的法律空間的確不大的話，十八屆三中全會在對集體土地上市交易的權利明確之后，應該說，“小產(chǎn)權房”迎來了最好的解決的時間窗口。按照三中全會的精神，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！边@意味著，以前因為禁止集體土地上市交易從而導致了“小產(chǎn)權房”問題，一旦集體土地獲得這種權利，則“小產(chǎn)權房”的違法前提將不存在。

　　但是，很可惜的是，在大家對這個問題抱有期待的情況下，有關部門在三中全會之后又表態(tài)：各地要按照要求堅決做到"三個一批"，也就是堅決拆除一批"小產(chǎn)權房"，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。盡管這個表態(tài)針對的是在建在售的“小產(chǎn)權房”，而不是存量的，但很顯然，這樣的表態(tài)再一次封殺了“小產(chǎn)權房”轉正的討論空間，使得“小產(chǎn)權房”的轉正喪失了一次很好的機會。

　　“小產(chǎn)權房”究竟如何解決

　　筆者承認“小產(chǎn)權房”問題非常復雜，涉及的利益格局非常重大，解決的難度也非常大，但在啃改革的硬骨頭的背景下，這個問題不可能一拖再拖。符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、沒有占用耕地以及不存在安全隱患的“小產(chǎn)權房”究竟如何解決，在集體土地制度改革的大背景下，本來是可以拿出多贏的方案的。我相信決策者也很明白，“小產(chǎn)權房”不是可以一拆了之的。解決“小產(chǎn)權房”問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實，還要面向中國房地產(chǎn)市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。這不是真正解決問題的辦法。

　　既然未來土地制度的上市交易是一個必然的趨勢，既然維持土地壟斷的制度本身導致的高房價已經(jīng)成為中國經(jīng)濟和中國社會的重大隱患，那就拿出真正的智慧和解決之道，不要把這個問題再留給以后。從技術層面而言，解決起來沒有那么復雜。簡單的新老劃斷是可以的，只解決“存量”，并不再產(chǎn)生新的“增量”，通過彌補相關手續(xù)的方式，讓這些“非法建筑”正式進入主流的住房體系。這既符合集體土地同權入市的精神，又可以從根子上解決高房價問題，何樂而不為？又因何總是不去真誠面對呢？