深圳小產(chǎn)權(quán)房

距離14個(gè)部委出臺(tái)具體細(xì)則的期限越來(lái)越近了。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)房的條件、處罰和補(bǔ)收地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)與程序，辦理初始登記的條件與程序等具體辦法究竟會(huì)怎樣？人們抱著復(fù)雜心情關(guān)注著。

深圳市查違辦副主任龔明克介紹，相關(guān)政府部門(mén)對(duì)相應(yīng)細(xì)則已做了深入的工作，比如符合辦證條件的"農(nóng)民房",每平方米罰款多少、地價(jià)補(bǔ)繳多少，都有精確測(cè)算。實(shí)施辦法已下發(fā)到各區(qū)征求意見(jiàn)，將爭(zhēng)取盡快頒布實(shí)施。

深圳有近1800萬(wàn)常住人口，單純按人員數(shù)字來(lái)看，至少有900萬(wàn)以上是通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)解決個(gè)人住房問(wèn)題的。如此大的市場(chǎng)保有量及錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，決定了政府不可能在短期內(nèi)，通過(guò)拆遷改造，甚至是強(qiáng)行拆除來(lái)簡(jiǎn)單解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

按國(guó)土部官員的說(shuō)法，深圳本身具有特殊性，各地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也各不相同，現(xiàn)在沒(méi)有推廣"深圳經(jīng)驗(yàn)"的想法。但不少專家認(rèn)為，在解決城中村等諸多歷史遺留問(wèn)題方面，"深圳經(jīng)驗(yàn)"對(duì)全國(guó)各地具有借鑒意義。不過(guò)要根本解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，關(guān)鍵還是要讓扭曲的房?jī)r(jià)回歸正常。如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定在普通民眾可以消費(fèi)得起的價(jià)格水平，絕大多數(shù)人更愿意購(gòu)買(mǎi)擁有合法身份的商品住宅，小產(chǎn)權(quán)房的性價(jià)比就不會(huì)像現(xiàn)在這么高，在進(jìn)行城中村改造時(shí)，政府將會(huì)節(jié)省大量的改造費(fèi)用，實(shí)施難度也會(huì)減小。

2009年5月，深圳痛下決心，窮盡辦法解決違法建筑，不讓歷史遺留問(wèn)題繼續(xù)遺留下去。一年內(nèi)對(duì)全市歷史遺留違法建筑全面普查，隨后出臺(tái)實(shí)施辦法和配套措施等細(xì)則。不料，小產(chǎn)權(quán)房竟"遍地開(kāi)花".有專家估計(jì)，一般城市的小產(chǎn)權(quán)房占房產(chǎn)總量的10%-40%,深圳卻達(dá)到驚人的50%,未來(lái)深圳小產(chǎn)權(quán)房的走向，在某種程度上預(yù)示著全國(guó)城市化進(jìn)程的明天。

不讓遺留問(wèn)題繼續(xù)遺留

違法建筑在國(guó)內(nèi)并不新鮮，但深圳的違法建筑之多讓人吃驚：總數(shù)超過(guò)40萬(wàn)棟，占住房總量近一半。用深圳市人大常委會(huì)常務(wù)副主任李華楠的話說(shuō)，歷史遺留違法建筑，是多年來(lái)困擾深圳城市發(fā)展的一個(gè)老大難問(wèn)題。根治違建難題，橫亙?cè)谏钲诿咳沃髡呙媲?。深圳曾兩度試圖通過(guò)"合法化"解決違建問(wèn)題，結(jié)果反而越治越兇。去年5月，深圳市人大常委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），開(kāi)始第三輪"收編".市委、市政府態(tài)度很堅(jiān)決，想方設(shè)法解決這個(gè)突出問(wèn)題，不讓歷史遺留問(wèn)題繼續(xù)遺留下去。

要么沒(méi)收，要么拆除，過(guò)去處理違建方式單一，對(duì)抗性強(qiáng)，不利于違法建筑的妥善處理。此次《決定》對(duì)違法建筑做了清晰定義，經(jīng)普查記錄的違法建筑，將區(qū)別其違法程度，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。在秉承對(duì)違法建筑嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格查處的精神原則下，給予違法建筑一條新出路，處理方式更靈活，更切合實(shí)際，更具可操作性。

深圳要為"小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正"?對(duì)于坊間的紛紛流傳，國(guó)土部表態(tài)說(shuō)純屬誤讀，深圳處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的小產(chǎn)權(quán)房有本質(zhì)區(qū)別。深圳市人大也緊急澄清，大部分拿到房產(chǎn)證的原有違法建筑，只有合法使用權(quán)。經(jīng)過(guò)確權(quán)能夠核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證的違建數(shù)量，將會(huì)是極小的一部分。

整治違建的時(shí)間表是，一年的普查期結(jié)束后出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。始料未及的是，不能及時(shí)制定可供操作的配套細(xì)則并嚴(yán)格執(zhí)行，一項(xiàng)旨在處理違法建筑的法規(guī)，留下巨大遐想空間，刺激著越來(lái)越多的人加入到一場(chǎng)豪賭中。

少數(shù)人賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正

在深圳，有不少冒險(xiǎn)家。叫停律師提供見(jiàn)證服務(wù)、實(shí)地拆除部分在建未完工小產(chǎn)權(quán)房。深圳連出重拳，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，但是小產(chǎn)權(quán)房緊跟政策風(fēng)向，銷售手法忽明忽暗。深圳小產(chǎn)權(quán)趁機(jī)完成了一輪炒作。

深圳究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房？眾廈地產(chǎn)一份最新的《小產(chǎn)權(quán)房專題研究》報(bào)告給出了一份數(shù)據(jù)：住宅總面積約為2.6億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房高達(dá)1.6億平方米，比例已經(jīng)超過(guò)60%.深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的分布很廣。寶安沙井是深圳最多的小產(chǎn)權(quán)房。，在售或在建的統(tǒng)建樓盤(pán)在50個(gè)以上，住房多達(dá)5萬(wàn)套以上。

這是一場(chǎng)豪賭，一些人賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，公務(wù)員、教師等收入偏高人群也開(kāi)始紛紛加入其中。

"要想在深圳發(fā)財(cái)，不冒風(fēng)險(xiǎn)不行。"龔先生來(lái)深圳不過(guò)五六年，但自認(rèn)已深得這個(gè)城市的精髓。最近的一次冒險(xiǎn)，是拿出將近150萬(wàn)元，買(mǎi)入5套小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅為周邊樓盤(pán)的1/3,租金相差不大，誘使龔先生這樣的投資客大量進(jìn)場(chǎng)，短期希望獲取租金收益，長(zhǎng)期博取轉(zhuǎn)正后的暴利。

姜先生的情況很有代表性。買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的收益算法很簡(jiǎn)單：租房2000元/月，一年2.4萬(wàn)元，10年24萬(wàn)元，10年后仍然在深圳沒(méi)有房，10年后深圳房?jī)r(jià)是什么樣子不敢想。一次性花二十幾萬(wàn)元買(mǎi)套小產(chǎn)權(quán)房，住上10年本錢(qián)就賺回來(lái)了。房子算是自己的資產(chǎn)，可以出租。最大的感受是，買(mǎi)了房不會(huì)再有租房時(shí)被人趕走的事情發(fā)生。

俗話說(shuō)"安居樂(lè)業(yè)",但居無(wú)定所哪能樂(lè)業(yè)，居無(wú)定所談什么幸福感？姜先生說(shuō)自己也在賭。

拆遷補(bǔ)償成本屢創(chuàng)天價(jià)

一些熱錢(qián)才是參與這場(chǎng)豪賭的大資本，賭的是改造或拆遷帶來(lái)的巨額收益。據(jù)深圳房地產(chǎn)知名人士風(fēng)林火粗略估算，去年約20億元資金流入小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

崗廈村的致富傳說(shuō)有致命的誘惑力。曾經(jīng)的"城中村",如今已是一片磚塊瓦礫。大多超過(guò)政府當(dāng)年所允許高度、面積的違建，一次性被政府默許。500棟違建被拆后，有10個(gè)房東因?yàn)槟玫骄揞~補(bǔ)償款，成了億萬(wàn)富豪。

買(mǎi)地建房出租，是很多本地人的收入來(lái)源，各村提供給村民的建房土地，很多都超標(biāo)超高，城中村、握手樓，在深圳特區(qū)內(nèi)外比比皆是。處于城市建設(shè)需要，被征用土地可以獲得優(yōu)厚補(bǔ)償，造就了本地村民靠房靠地成為百萬(wàn)、千萬(wàn)富翁。漁農(nóng)村、皇崗村、崗廈村、大沖村，拆遷補(bǔ)償成本一個(gè)比一個(gè)高，屢創(chuàng)天價(jià)，持續(xù)刺激了其他城中村農(nóng)民房持有人的信心，堅(jiān)信補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只會(huì)越來(lái)越高。

耳聞目睹了一個(gè)個(gè)靠地靠樓帶來(lái)的財(cái)富神話，政府三令五申禁止"搶建"已成耳邊風(fēng)，種種"堵?lián)?quot;行動(dòng)，也無(wú)法遏制住搶建大潮，有些地方甚至上演了一夜建起一棟樓的"神話".去年一年，深圳拆除各類違法建筑6113棟，面積約為223萬(wàn)平方米。

一個(gè)很典型的例子是，光明新區(qū)有一棟違法建筑，自去年4月動(dòng)工以來(lái)，執(zhí)法隊(duì)先后下達(dá)28次停工及違建通知書(shū)。面對(duì)這28道"停工令",業(yè)主置之不理照樣施工，房子搶建到了25層，被當(dāng)?shù)鼐用穹Q為"最牛違建"。

再戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房困難重重

深圳一直以來(lái)都被冠以中國(guó)改革開(kāi)放的名片，違法建筑在這樣一個(gè)新興都市日漸狹窄的空間中生長(zhǎng)著，并且龐大到成為城市發(fā)展再也無(wú)法繞開(kāi)的一道坎。經(jīng)歷了多次治違無(wú)疾而終后，再戰(zhàn)違建困局，這次勝算又有多少？

深圳小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)模式由原住民、村股份公司、私營(yíng)老板或開(kāi)發(fā)商等其他投資方三方合作，再進(jìn)行利潤(rùn)分成。不過(guò)，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，另外還有1/3的利潤(rùn)被"影子集團(tuán)"所攫取。這個(gè)集團(tuán)的成員，就是在違法建筑拔地而起過(guò)程中，集體失語(yǔ)的相關(guān)政府部門(mén)和人員。

深圳市代市長(zhǎng)王榮曾聽(tīng)到過(guò)利益代言人的游說(shuō)。王榮直言，對(duì)于查違，他聽(tīng)到很多聲音，有人直接說(shuō)："王榮啊，這個(gè)事情，你別抱太大希望了，這也是好幾屆（市長(zhǎng)）的歷史遺留問(wèn)題。不是說(shuō)（單單）你來(lái)了就能解決。"

對(duì)查違中政府官員履職的空前嚴(yán)格問(wèn)責(zé)表態(tài)，展現(xiàn)出深圳查處違建的決心：凡干部包庇、縱容違法搶建，查證屬實(shí)者，將就地免職；公務(wù)人員違紀(jì)謀取私利者，堅(jiān)決清理；涉嫌犯罪的，追究刑事責(zé)任。

同時(shí)吸取教訓(xùn)，在配套規(guī)定、辦法出臺(tái)前，一定要嚴(yán)防死守，防止有人利用新政策醞釀出臺(tái)的等待期伺機(jī)搶建，出現(xiàn)新的違法建筑，確保違法建筑"零增量"。

深圳查處小產(chǎn)權(quán)房的決心很大，但是有利益集團(tuán)以及種種違建潛規(guī)則存在，整治行動(dòng)仍面臨違法建筑搶建風(fēng)潮等怪象。