小產(chǎn)權(quán)房未來可期嗎?
更新時間:2019.06.20 14:38 作者:深圳小產(chǎn)權(quán)
深圳是小產(chǎn)權(quán)房問題最為突出的城市之一,僅小產(chǎn)權(quán)房的存在就占據(jù)了整個深圳市的全市房屋數(shù)量的一半之多,深圳人口50%都住在小產(chǎn)權(quán)房中,有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的違法交易更是數(shù)不勝數(shù)。
事實上,全國通行的"小產(chǎn)權(quán)房"概念并不適用于深圳,這座城市已經(jīng)把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有。建設(shè)在國有土地上的違法建筑,軍產(chǎn)房和單位集資房是深圳小產(chǎn)權(quán)房的三大組成部分。改革開放初期,正是這些從違法建筑中白手起家的人,締造了日后深圳崛起的奇跡。
深圳小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)有700萬人以此為家:據(jù)相關(guān)部門公布數(shù)據(jù),截至去年12月,深圳違法建筑總量達到37.94萬棟,建筑面積高達4.05億平方米,是深圳市總建筑面積的49.27%,占深圳市總建設(shè)量的半壁江山。以此面積比例計算,深圳1400萬人口中,至少有700萬人居住在"小產(chǎn)權(quán)房"中。同時,深圳小產(chǎn)權(quán)房的購買者中還有大量的投資客,他們的投機炒作方式也在不斷發(fā)展變化。
有人將小產(chǎn)權(quán)房稱為"社會轉(zhuǎn)型中必不可少的陣痛",一方面,小產(chǎn)權(quán)房解決了外來人員的住房問題,也安撫原住當?shù)氐氖У卮迕?;另一方面,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在很大隱患,對房地產(chǎn)市場的正常秩序已造成嚴重干擾,到了非解決不可的地步。
深圳小產(chǎn)權(quán)房繞不過去的坎兒:深圳是全國違法建筑最多的城市。要統(tǒng)一拆除的話,不知需要耗費多少年,多少人力物力,還會造成巨大的浪費,甚至給社會帶來不穩(wěn)定因素。即便能夠拆除,居住其中的深圳半數(shù)人口又如何安置?
假如逐步將小產(chǎn)權(quán)房合法化,一方面對大產(chǎn)權(quán)購房者不公平,另一方面國家也沒有準許確權(quán)的相關(guān)規(guī)定。
城市發(fā)展需要土地空間,社會進步需要產(chǎn)權(quán)明晰,維持現(xiàn)狀當然不行,一拖再拖也不是辦法。針對日益突出的小產(chǎn)權(quán)房問題。
社會各界人士都提出了自己的建議:
小產(chǎn)權(quán)為解決每個城市低收入群體的居住問題,做了很多貢獻,我自己剛來深圳的時候,也是住在城中村里的。把小產(chǎn)權(quán)房改造成租賃公寓是個疏導的方案,比堵的方案要好很多。
最好由當?shù)卮迕褡孕懈脑?,因為利益是他們的,不要最后利益回到發(fā)展商或者是政府手中。以村民、村委會或是村里的股份公司為主要改造力量,給他們一個合法的身份。同時,因為這些物業(yè)沒有繳納相應的城市配套費等稅費,所以產(chǎn)權(quán)上和商品房還應有區(qū)別,不能進行買賣流通,可以出租,在現(xiàn)行的土地政策下,同樣可以解決居住問題。在這個過程中出現(xiàn)的問題,政府也可以參照公租房的標準。
蔡繼明建議,小產(chǎn)權(quán)房應區(qū)分對待,之后讓其合法化。首先把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分為三類,即耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認為后兩者應給予合法化。耕地上是不允許建房的,但對于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,也要一分為二地對待:對于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房,應該立即予以拆除;已建設(shè)多年,居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房,在追究責任后允許其合法化。
產(chǎn)權(quán)合法不合法不能用大小去劃分。他建議可以仍然保留小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì),但是法律上給予同等的保護。 隨著小產(chǎn)權(quán)房進入市場,城市大產(chǎn)權(quán)房的價格會趨于合理,使部分中低收入居民也能買得起或租得起,減輕政府提供保障性住房的壓力,減少財政支出,降低農(nóng)民工進城落戶的門檻。
小產(chǎn)權(quán)房能否進入市場先不爭論,但是出租可以放開。事實上小產(chǎn)權(quán)房就是出租房,確權(quán)與否都已經(jīng)在出租,現(xiàn)在需要的是把政府對小產(chǎn)權(quán)房出租的阻撓降到最低,把出租的稅費降到最低。根據(jù)統(tǒng)計,深圳目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積占深圳總建筑面積的49%左右,這個比例恰好也是國際上通行的保障房和商品房之間的比例。小產(chǎn)權(quán)房需要解決的是安全問題,尤其是建筑質(zhì)量問題和消防問題,建議可以就建筑安全進行全面普查,符合要求的就可以留下。至于消防問題,只能建議消防部門做些創(chuàng)新,比如能否把消防車縮小,以適應房屋之間狹窄的通道。
在小產(chǎn)權(quán)確權(quán)方面應從現(xiàn)在開始一刀切,不要總想把歷史問題說清楚。現(xiàn)在建成的就認可它,再新建就大刑伺候。總之,讓房地產(chǎn)"市場"發(fā)揮作用,不能說死就死,說活就活。
宋丁建議分門別類給小產(chǎn)權(quán)房找出路。分期分批納入城市更新計劃,允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟,舊改以后容積率會提高,那么會形成新的住房供應,有利于平抑房價,同時原業(yè)主能銷售獲利,那就不再給予拆遷補償了,如此一來加建小產(chǎn)權(quán)房的利益驅(qū)動也小了。
但是,城市更新畢竟沒那么快,那么對于暫時不能納入的,在經(jīng)過法律確權(quán)和安全整治之后,轉(zhuǎn)化為保障房,緩解新建保障房的壓力,至于轉(zhuǎn)化方式,可以是政府回購作為經(jīng)濟適用房,也可以是經(jīng)過確權(quán)和限價以后作為廉租房,同時,還有一些過渡階段的,那就發(fā)一個證,明確一定年限內(nèi)不準買賣,但可以作為自用和租賃,以解決低收入者的租房難問題。當然,此外還有一些質(zhì)量太差、存在安全隱患的,還是要下決心拆除。