深圳小產(chǎn)權(quán)房

如今的房地產(chǎn)市場形勢比較微妙，有關(guān)部門準備進行一次較大規(guī)模的深圳小產(chǎn)權(quán)房政治行動，據(jù)說主要是以幾個城市的小產(chǎn)權(quán)房為試點，先行清理在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展，隨后再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。

這樣的政策，相比于以前也許趨向于理性。盡管有先行清理、杜絕蔓延之話，但后面至少表示分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房，在中國的政策話語中，這也就意味著已售的小產(chǎn)權(quán)房將會合法化——— 事實上，除了合法化之外，政府再強勢，你還能有什么辦法？

也就是說，政府承認小產(chǎn)權(quán)房，實際上是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的唯一可行出路。這當然不僅僅因為法不責眾，而在于，從情理的角度看，小產(chǎn)權(quán)房是具有充分正當性的，而且，有一定的政策依據(jù)，盡管依據(jù)現(xiàn)在的法律，它不合法。

首先，2008年底，《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，規(guī)范推進農(nóng)村土地管理制度改革?！?/span>

國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》曾經(jīng)提及這樣的改革設(shè)想：“深化土地管理制度改革，研究制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地管理條例，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場?！?/span>

由此可以看出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，乃制度演變之大趨勢。道理很簡單：按照各種法律，政府對城鎮(zhèn)國有土地的權(quán)利是法律意義上的所有權(quán)，鄉(xiāng)村集體組織，一般是村對自身土地的權(quán)利，也是所有權(quán)。既然同為所有權(quán)，則兩者所有權(quán)持有人的權(quán)利就應(yīng)當是同等的。當然，你可以說，為了公共利益，需要保護耕地、林地等等。好吧，這個主張合理。那么，耕地之外的鄉(xiāng)村建設(shè)用地，比如農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村公共公用設(shè)施用地等等，鄉(xiāng)村集體之所有權(quán)，是否應(yīng)當與城鎮(zhèn)政府對國有土地的所有權(quán)同權(quán)？任何講道理的人，都不可能提出任何理由說，應(yīng)該對這兩種權(quán)利區(qū)別對待。

而現(xiàn)在的法律、政策，恰恰對兩者區(qū)別對待，允許城鎮(zhèn)政府在其所擁有的國有土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，并且，想賣給誰就賣給誰，卻對農(nóng)村集體組織所擁有的土地之建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立諸多限制。比如，禁止他們將開發(fā)的房屋向城市居民出售。你是可以這樣規(guī)定，但理由呢？而在現(xiàn)代社會，任何沒有合理性的法律都不具有正當性。而沒有正當性、具有顯著歧視性的法規(guī)，對民眾是沒有約束力的。

實際上，民眾也確實對這樣的法規(guī)置之不理，私自開發(fā)了很多小產(chǎn)權(quán)房。這包括城鎮(zhèn)郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)——— 城中村，這些房子滿足了低收入人群的住房需求;郊區(qū)農(nóng)民建造的出租房———這些房屋其實就是市場提供的廉租房。換言之，小產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)了多贏：低收入的農(nóng)民獲得了土地增值收益，低收入的城鎮(zhèn)民眾獲得了住房。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房不僅具有高級法意義上的正當性，也增進了整個社會的福利。

不僅如此，深圳小產(chǎn)權(quán)房還在走出一條更為合理的城市化之路。過去十年中國在快速城市化，但這是一種最糟糕的城市化：大城市化。大城市變成超級城市，地級市也都變成大城市，甚至沖著國際大都市的目標狂奔。而這種扭曲城市化之制度根源之一，就是土地制度，建制市只能建立于國有土地上，而這種土地是由政府占有的，故城市化過程完全是按照城市所在政府的級別分配城市化之資源。這樣的城市化在迅速擴大城鄉(xiāng)差別及城市間差別。終結(jié)這種扭曲城市化只有一個辦法：鄉(xiāng)村土地上也可以設(shè)立建制市——— 事實上，全國已經(jīng)出現(xiàn)了很多這樣的鄉(xiāng)村城市，只是政府不承認其城市地位罷了。

總之，承認小產(chǎn)權(quán)房，具有多重好處。當然，唯一可能遭受直接負面影響的將是依賴土地壟斷權(quán)的城市政府，而間接遭受負面影響的將是擁有城市房產(chǎn)的城市居民。

考慮到這個因素，政府對小產(chǎn)權(quán)房的承認可以藝術(shù)一點。簡單地說，采取“默許”態(tài)度即可。政府沒有必要公開宣稱小產(chǎn)權(quán)房是合法的，這將對目前壟斷性的城市房地產(chǎn)市場造成猛烈沖擊。但政府也不必隔三差五地打擊。未來一段時間內(nèi)，政府不妨睜一只眼閉一只眼。這樣，隨著小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量增加，國有土地上的房屋的投機性將會逐漸弱化。隨著時間推移，在適當時機，城市、鄉(xiāng)村兩個房屋市場和土地市場就可以并軌。按照紅頭文件，這是一個大方向，國土資源部恐怕不應(yīng)當無視這一政策方向吧？