深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳集體大紅本可以買賣嗎？集體大紅本就是整棟樓一個(gè)紅本產(chǎn)權(quán)證，不能分割，手續(xù)證件齊全，也是小產(chǎn)權(quán)房的一類。近兩年的深圳連環(huán)的限購令，房價(jià)的居高不下。部分購房者選擇退而求其次，購買商、辦類房屋，或者干脆采取權(quán)宜之計(jì)：與商、辦類房屋開發(fā)商簽“以租代售”協(xié)議。

目前深圳很多這樣的以租代售的集體大紅本小產(chǎn)權(quán)房，比如布吉的“鉑金公寓（智慧一百）”“中海信創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)城”龍華觀瀾的“鴻基新都”松崗桃花源科技創(chuàng)新園，石巖塘頭工業(yè)園的等問題解答

一、可否辦獨(dú)立房產(chǎn)證？若是可以辦，是怎么辦？

答：項(xiàng)目性質(zhì)及項(xiàng)目所取得項(xiàng)目文件及證書，是具備產(chǎn)權(quán)分制的，如產(chǎn)權(quán)分割須

具備兩個(gè)不可或缺的前提，1、補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)；2、740戶一致同意辦理。

二、現(xiàn)在簽四十年租約，如果業(yè)主是銀行貸款還未還清，中途想轉(zhuǎn)讓，怎么操作銀行的貨款？

答：以商品房為例，貨款未還清，如需過戶／轉(zhuǎn)讓，須（個(gè)人／銀行）贖樓、過橋后再次重新辦理貨款，本項(xiàng)目也是一樣，須（個(gè)人／銀行／金融機(jī)構(gòu)）贖樓后才可辦理過戶／轉(zhuǎn)讓。

三、客戶覺得房屋使用證并不受法律保護(hù)？

答：《房屋使用權(quán)證》只是鑒于《物業(yè)租賃合同》的補(bǔ)充約定使用，類似《補(bǔ)充

協(xié)議》，對《物業(yè)租賃合同》未盡事項(xiàng)，在《房屋使用權(quán)證》上約定：本國基本

法《憲法》里面都有體現(xiàn)，一旦甲乙雙方簽字蓋章即具備法律效應(yīng)，換言之：個(gè)

人借據(jù)上簽字都有法律效應(yīng)，涉及到公司的怎么還不受保護(hù)呢？

四、水電費(fèi)是否可以申請居民用水用電？

答：水費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)目前暫定商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，我司正在相關(guān)程序進(jìn)行申報(bào)，力爭

更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體以政府相關(guān)部門批復(fù)為準(zhǔn)：電費(fèi)收取以非商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，現(xiàn)

居民電費(fèi)7.3角/°，本項(xiàng)目已申請通過按非商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，即7.6角/°。

五、整棟一個(gè)房產(chǎn)證，會(huì)不會(huì)被拿去抵押？

答：依我國《合同法》第229條規(guī)定、《民通意見》119條規(guī)定，買賣不破租賃，

即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生

任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并

要求承租人返還租賃物。

六、業(yè)主備案說以租賃合同上學(xué)，如果房子出租租客，租客怎么上學(xué)？

答：首先，2015年之前，深圳已取消購房送學(xué)位的政策，都是以積分入學(xué)，購

房也好，租房也好，都是產(chǎn)生相應(yīng)的積分，能否入學(xué)，以積分為核定標(biāo)準(zhǔn)，不是

以購房或者租房及一手租戶、二手租戶為標(biāo)準(zhǔn)。

七、房子業(yè)主出租給租客，剛好租客需要用學(xué)校，這種是拿業(yè)主的合同就可以還是要改成租客的名字？

答：提供二手租戶與一手租戶之間簽署的租房合同／協(xié)議，去本項(xiàng)目所屬街道辦

辦理備案手續(xù)即可：一手租戶是否同意二手租戶去街道辦備案，我司不予保證，

因備案，一手租戶須繳納相應(yīng)費(fèi)用。

八、水電費(fèi)是客戶自己交還是公司物業(yè)代繳？

答：物業(yè)公司抄表入戶，客戶自行向物業(yè)公司繳納，物業(yè)公司（鴻嘉物業(yè)）代收

水電費(fèi)。

九、如果政府不給續(xù)期不就等于花了幾百萬租了40年房子？

答：到期政府不予土地續(xù)簽回答，對應(yīng)《使用權(quán)證》使用說明第三條說明：

該房屋如遇政府部門征收、拆遷、本權(quán)利人共同享有國家關(guān)于建筑物部門的補(bǔ)償

收益（按整棟面積補(bǔ)償利益比例分享）。

十、如果業(yè)主要在陽臺(tái)裝護(hù)欄，是自己隨便裝還是要統(tǒng)一？

答；客戶自行加裝，一般以物業(yè)公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加裝，如凸面、平面，具體以物業(yè)

公司規(guī)定為準(zhǔn)。

十一、租賃合同沒有保障、存在風(fēng)險(xiǎn)？

答：絕對安全有保障，項(xiàng)目是可以做到產(chǎn)權(quán)分割的，暫時(shí)沒有去做，安全有保障

為以下幾點(diǎn)：

1、國企背景及政策相應(yīng)；土地方為長安汽車集團(tuán)，屬于國企，龍華區(qū)政府招商

引資將長安集團(tuán)引進(jìn)龍華時(shí)，給予其多塊土地使用，近幾年長安集團(tuán)因效益問題，

未給政府帶來多大政績；2017年國務(wù)院對于房地產(chǎn)市場最重要的一條就是“房

改”——租售同權(quán)政策，政府為響應(yīng)國家房改政策將本地塊作為該政策號(hào)召點(diǎn)，故

此，本項(xiàng)目榮獲“2017年深圳市重要項(xiàng)目”稱譽(yù)；

2、銀行、風(fēng)控部門把關(guān)、加持；付款方式有貸款，與我司簽署《房屋租賃合同》，

繳納房屋總價(jià)款50提供一般貨款所需材料即可申請貨款；如遇客戶斷供，銀行

單位，依貸款合同約定對客戶進(jìn)行處罰，嚴(yán)重者將房屋抵押償還，視同于商品房

法院沒收、拍賣一樣；由此所見，銀行單位都認(rèn)可本項(xiàng)目合同，風(fēng)控部門、精算

師都認(rèn)可，我們個(gè)人難道還能精算過銀行部門嗎？所有說，一定安全有保障。