深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房到底拆遷有沒(méi)有賠償，各個(gè)區(qū)域已經(jīng)出臺(tái)賠償比例案例，給廣大消費(fèi)者吃了一顆定心丸。近期，有媒體拿到白石洲拆遷補(bǔ)償初步方案，其中貨幣補(bǔ)償2.8萬(wàn)元/平，物業(yè)補(bǔ)償最高賠付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和外地購(gòu)房者都視同仁補(bǔ)償。

2.8萬(wàn)元/平！白石洲舊改補(bǔ)償初步方案曝光

01

外來(lái)人員建房或購(gòu)買房屋，不區(qū)分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

02

老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。

03

首層面積60%，可選擇1：1的集中商業(yè)或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務(wù)公寓；另外40%的面積及二層以上含二樓陽(yáng)臺(tái)及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現(xiàn)狀每棟480平米內(nèi)選住宅，其余選公寓。

04

各村集體物業(yè)，按1：1補(bǔ)償辦公樓，如果擇住宅或商務(wù)公寓，則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致。

農(nóng)民房叫價(jià)4萬(wàn)/平，你買不買？

據(jù)外來(lái)業(yè)主童先生分享，2014年，白石洲農(nóng)民房從9000元/平方米漲到13000元/平方米，2014-2015橫盤，2016-2017已經(jīng)3.5萬(wàn)元/平，2018年3月，有業(yè)主放盤表示4萬(wàn)元/平方米才愿意出手?！艾F(xiàn)在一般都是去村委改名，收集買賣合同，律師見證書、股份公司的衛(wèi)生收費(fèi)單等?！?/span>

資深房產(chǎn)投資客張先生表示，“這些現(xiàn)在都沒(méi)有用，村委一般不會(huì)承認(rèn)，資料也不會(huì)輕易也給你更名，萬(wàn)一到時(shí)候村民賴帳想要回來(lái)，你也是只能要回當(dāng)初付出的總價(jià)?！?/span>

盈科信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為：

一、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，只有取得紅本產(chǎn)權(quán)證的商品房才能上市交易，合法報(bào)建的農(nóng)民房不屬于商品房，不能辦理過(guò)戶手續(xù)，不能上市交易，買家購(gòu)買后只有一紙合同，權(quán)益無(wú)法保障；

二、深圳很多農(nóng)民房都存在違法加建的情況，如購(gòu)買的農(nóng)民房中包含加建違法建筑，該部分權(quán)益本身不受法律保護(hù)，購(gòu)買后即便將來(lái)拆遷，也不可能像合法建筑一樣獲得補(bǔ)償；（480米紅線）

三、因農(nóng)民房買賣合同轉(zhuǎn)讓違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同存在無(wú)效的可能，存在賣家反悔的風(fēng)險(xiǎn)，而將來(lái)舊改拆遷，開發(fā)商認(rèn)的也是原村民，買家可能無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償；

四、購(gòu)買農(nóng)民樓還有一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)就是賣后，賣方（原村民）對(duì)外負(fù)債，因仍登記在賣家名下，債權(quán)人仍舊有權(quán)起訴查封執(zhí)行，可能導(dǎo)致買家樓款兩空；

五、信榮團(tuán)隊(duì)之前已經(jīng)接到過(guò)購(gòu)買若干年后被賣家找人強(qiáng)行搶回農(nóng)民樓，而買家卻無(wú)法打贏官司的情況，建議慎重購(gòu)買。

其他舊改賠償案例

01.羅芳村舊改：最高按1:2補(bǔ)償還送車位

羅芳村城市更新單元位于黃貝街道羅芳社區(qū)，延芳路北側(cè)。項(xiàng)目于2017年納入深圳市城市更新單元羅湖區(qū)第一批計(jì)劃，擬拆除重建范圍面積約11.9萬(wàn)平，更新單元用地面積為13.4萬(wàn)平，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。

據(jù)悉，京基集團(tuán)提出的拆遷補(bǔ)償方案中，以產(chǎn)權(quán)置換為主。

其中，單層祖屋（住宅）按建面1:2補(bǔ)償住宅或公寓；2層及以上住宅按建面1:1補(bǔ)償住宅或公寓，并每棟配備1個(gè)固定停車位使用權(quán)；商業(yè)按建面1:1補(bǔ)償集中商業(yè)或公寓。

另外，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平；過(guò)渡租金，住宅65元/平每月；商鋪70元/平每月。

從村民口中得知，“原村民約有100多人，但卻擁有了300多棟樓房，平均每戶有3棟，村集體資產(chǎn)過(guò)億元！”

02.福田崗廈河園舊改：最高1:1比例補(bǔ)償住宅

拆建規(guī)模：崗廈拆遷478戶590棟占地22萬(wàn)建面51萬(wàn)平，金地投資90億打造占地22萬(wàn)平建面68萬(wàn)平的金地大百匯。

拆遷年限：共13年。1998年：市政府就決定改造崗廈。2006年：正式開始。2011年：拆遷完畢。

面積確認(rèn)：結(jié)合2003年現(xiàn)狀建筑測(cè)繪報(bào)告（其后加建、擴(kuò)建不予補(bǔ)償）和面積確認(rèn)工作核定結(jié)果為準(zhǔn)。

物業(yè)補(bǔ)償：

01永久性結(jié)構(gòu)建筑：首層按1：0.9的比例補(bǔ)償集中商業(yè)；二層及以上按1：0.9的比例補(bǔ)償住宅

02老祖屋補(bǔ)償：按建筑面積1：1比例補(bǔ)償住宅

貨幣補(bǔ)償：

永久性結(jié)構(gòu)建筑：首層23800×0.9=21420元/平米，二層及以上12800×0.9=11520元/平米。貨幣補(bǔ)償部分于私宅簽約后即付總額的50%，交房后（交房時(shí)間定為簽約后兩個(gè)月）支付剩余的50%

臨時(shí)性建筑及附屬物：鐵皮房及附屬物依據(jù)殘值評(píng)估（100~300元/平米）進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（又稱過(guò)渡期租金補(bǔ)償）：以棟為單位，在120平米以內(nèi)的部分按35元/平米·月補(bǔ)償，超出120平米的部分按30元/平米·月補(bǔ)償，簽約后開始計(jì)算租金。

結(jié)局：2011年年初，本地人和外地購(gòu)房者都一視同仁補(bǔ)償，造就了20多個(gè)億元戶。

03.南山大沖舊改項(xiàng)目：最高1:3比例+1個(gè)車位

拆建規(guī)模：大沖拆遷925戶村民和279戶非村民約1500棟房近百萬(wàn)平，華潤(rùn)投資200億建占地68.5萬(wàn)平建面280萬(wàn)平的華潤(rùn)中心

拆遷年限：歷時(shí)12年 1998年：政府計(jì)劃舊改大沖。2005：確立推倒重來(lái)模式。2009：大沖與華潤(rùn)簽署補(bǔ)償協(xié)議開始動(dòng)遷。2010：全面開工

面積確認(rèn)：2008年至2009年深圳市勘察測(cè)繪院有限公司根據(jù)被拆遷物業(yè)現(xiàn)狀出具的《查丈報(bào)告》。

物業(yè)補(bǔ)償：

01.永久性結(jié)構(gòu)建筑：首層的60%按 1：1的比例補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵讓拥?0%、二樓以上樓層按1：1的比例補(bǔ)償住宅，回遷自住區(qū)每套房產(chǎn)配置1個(gè)停車位使用權(quán)。

02.老祖屋補(bǔ)償：按建筑面積1：3比例補(bǔ)償住宅或公寓。

貨幣補(bǔ)償：

永久性結(jié)構(gòu)建筑：11000元/平米，交房后一次性支付貨幣補(bǔ)償金。

臨時(shí)性建筑及附屬物：“磚墻鐵皮頂”臨時(shí)物業(yè)按建筑面積2500元/平米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：一層按60元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；二樓及以上樓層，按30元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，交房后開始計(jì)算租金。

結(jié)局：2012年年初，本地人和外地購(gòu)房者都視同仁補(bǔ)償，造就10個(gè)億元戶和400戶千萬(wàn)富翁家庭。

04.蔡屋圍舊改項(xiàng)目：“拆一補(bǔ)一”

拆建規(guī)模：蔡屋圍拆遷平386戶108棟占地4.7萬(wàn)建面15萬(wàn)平，京基投資50億建60萬(wàn)平的京基100綜合體

拆遷年限：共8年。2002年：籌劃拆遷 2007年：最后一個(gè)釘子戶搬走2010年：百年老墓遷走可全面動(dòng)工

面積確認(rèn)：按照2003年對(duì)現(xiàn)狀建筑核定的最終測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。

物業(yè)補(bǔ)償：按查丈建筑面積“拆一補(bǔ)一”，回遷房的產(chǎn)權(quán)形式是市場(chǎng)商品房。

貨幣補(bǔ)償：

永久性結(jié)構(gòu)建筑：按現(xiàn)狀查丈建筑面積，補(bǔ)償價(jià)格是6500元/平方米。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。120平方米以內(nèi)的部分，加上獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金，貨幣補(bǔ)償價(jià)格相當(dāng)于12000元/平方米，剩余部分可選擇原地回遷。

臨時(shí)性建筑及附屬物：磚墻鐵皮頂、鐵皮頂房屋：180 鐵皮房、木板房：120 砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的夾層、地下室：110、屋頂砼水箱：500 喬、灌木不補(bǔ)償。

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按1000/戶(棟)計(jì)補(bǔ),另補(bǔ)償一部電話遷移費(fèi)500元；交付被拆遷房屋并經(jīng)查驗(yàn)符合協(xié)議規(guī)定后10日內(nèi)一次性支付。

結(jié)局：本地人和外地購(gòu)房者都一視同仁補(bǔ)償，造就數(shù)十位千萬(wàn)富翁。

05.南光村舊改：每戶480平方米，超過(guò)+貨幣補(bǔ)償

拆建規(guī)模：南光村一期拆遷165幢占地2.28萬(wàn)㎡共計(jì)16萬(wàn)㎡，陽(yáng)光華藝投資建建面10.5萬(wàn)㎡的南光城市花園。

拆遷年限：2007年：開始動(dòng)工

面積確認(rèn)：按當(dāng)時(shí)測(cè)繪報(bào)告。

物業(yè)補(bǔ)償：住宅補(bǔ)償按照城中村改造規(guī)定以每戶480平方米的相應(yīng)功能面積補(bǔ)償給村民，超過(guò)補(bǔ)償面積的剩余拆遷面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償：

永久性結(jié)構(gòu)建筑：住宅補(bǔ)償按照城中村改造規(guī)定以每戶480平方米的相應(yīng)功能面積補(bǔ)償給村民，超過(guò)補(bǔ)償面積的剩余拆遷面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

臨時(shí)性建筑及附屬物：拆遷工程費(fèi)：30元/㎡

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：三年之間：住宅以18元/㎡/月，商業(yè)以80元/㎡/月

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