深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷有沒(méi)有賠償,各個(gè)區(qū)域已經(jīng)出臺(tái)賠償比例
更新時(shí)間:2018.10.29 22:36 作者:深圳市志成地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
深圳小產(chǎn)權(quán)房到底拆遷有沒(méi)有賠償,各個(gè)區(qū)域已經(jīng)出臺(tái)賠償比例案例,給廣大消費(fèi)者吃了一顆定心丸。近期,有媒體拿到白石洲拆遷補(bǔ)償初步方案,其中貨幣補(bǔ)償2.8萬(wàn)元/平,物業(yè)補(bǔ)償最高賠付比例1:3.5。值得一提的是,本地人和外地購(gòu)房者都視同仁補(bǔ)償。
2.8萬(wàn)元/平!白石洲舊改補(bǔ)償初步方案曝光
01
外來(lái)人員建房或購(gòu)買房屋,不區(qū)分首層及二層,拆賠比例是1:1,要求每棟480平米內(nèi)選住宅,其余選公寓。
02
老祖屋,指建成30年以上的單層或磚瓦房,拆遷比例1:3.5,可選住宅或公寓。
03
首層面積60%,可選擇1:1的集中商業(yè)或辦公樓,也可以選擇1:1.2的商務(wù)公寓;另外40%的面積及二層以上含二樓陽(yáng)臺(tái)及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1:1.03,要求現(xiàn)狀每棟480平米內(nèi)選住宅,其余選公寓。
04
各村集體物業(yè),按1:1補(bǔ)償辦公樓,如果擇住宅或商務(wù)公寓,則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致。
農(nóng)民房叫價(jià)4萬(wàn)/平,你買不買?
據(jù)外來(lái)業(yè)主童先生分享,2014年,白石洲農(nóng)民房從9000元/平方米漲到13000元/平方米,2014-2015橫盤,2016-2017已經(jīng)3.5萬(wàn)元/平,2018年3月,有業(yè)主放盤表示4萬(wàn)元/平方米才愿意出手?!艾F(xiàn)在一般都是去村委改名,收集買賣合同,律師見證書、股份公司的衛(wèi)生收費(fèi)單等?!?/span>
資深房產(chǎn)投資客張先生表示,“這些現(xiàn)在都沒(méi)有用,村委一般不會(huì)承認(rèn),資料也不會(huì)輕易也給你更名,萬(wàn)一到時(shí)候村民賴帳想要回來(lái),你也是只能要回當(dāng)初付出的總價(jià)?!?/span>
盈科信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為:
一、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,只有取得紅本產(chǎn)權(quán)證的商品房才能上市交易,合法報(bào)建的農(nóng)民房不屬于商品房,不能辦理過(guò)戶手續(xù),不能上市交易,買家購(gòu)買后只有一紙合同,權(quán)益無(wú)法保障;
二、深圳很多農(nóng)民房都存在違法加建的情況,如購(gòu)買的農(nóng)民房中包含加建違法建筑,該部分權(quán)益本身不受法律保護(hù),購(gòu)買后即便將來(lái)拆遷,也不可能像合法建筑一樣獲得補(bǔ)償;(480米紅線)
三、因農(nóng)民房買賣合同轉(zhuǎn)讓違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,合同存在無(wú)效的可能,存在賣家反悔的風(fēng)險(xiǎn),而將來(lái)舊改拆遷,開發(fā)商認(rèn)的也是原村民,買家可能無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償;
四、購(gòu)買農(nóng)民樓還有一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)就是賣后,賣方(原村民)對(duì)外負(fù)債,因仍登記在賣家名下,債權(quán)人仍舊有權(quán)起訴查封執(zhí)行,可能導(dǎo)致買家樓款兩空;
五、信榮團(tuán)隊(duì)之前已經(jīng)接到過(guò)購(gòu)買若干年后被賣家找人強(qiáng)行搶回農(nóng)民樓,而買家卻無(wú)法打贏官司的情況,建議慎重購(gòu)買。
其他舊改賠償案例
01.羅芳村舊改:最高按1:2補(bǔ)償還送車位
羅芳村城市更新單元位于黃貝街道羅芳社區(qū),延芳路北側(cè)。項(xiàng)目于2017年納入深圳市城市更新單元羅湖區(qū)第一批計(jì)劃,擬拆除重建范圍面積約11.9萬(wàn)平,更新單元用地面積為13.4萬(wàn)平,擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。
據(jù)悉,京基集團(tuán)提出的拆遷補(bǔ)償方案中,以產(chǎn)權(quán)置換為主。
其中,單層祖屋(住宅)按建面1:2補(bǔ)償住宅或公寓;2層及以上住宅按建面1:1補(bǔ)償住宅或公寓,并每棟配備1個(gè)固定停車位使用權(quán);商業(yè)按建面1:1補(bǔ)償集中商業(yè)或公寓。
另外,裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平;過(guò)渡租金,住宅65元/平每月;商鋪70元/平每月。
從村民口中得知,“原村民約有100多人,但卻擁有了300多棟樓房,平均每戶有3棟,村集體資產(chǎn)過(guò)億元!”
02.福田崗廈河園舊改:最高1:1比例補(bǔ)償住宅
拆建規(guī)模:崗廈拆遷478戶590棟占地22萬(wàn)建面51萬(wàn)平,金地投資90億打造占地22萬(wàn)平建面68萬(wàn)平的金地大百匯。
拆遷年限:共13年。1998年:市政府就決定改造崗廈。2006年:正式開始。2011年:拆遷完畢。
面積確認(rèn):結(jié)合2003年現(xiàn)狀建筑測(cè)繪報(bào)告(其后加建、擴(kuò)建不予補(bǔ)償)和面積確認(rèn)工作核定結(jié)果為準(zhǔn)。
物業(yè)補(bǔ)償:
01永久性結(jié)構(gòu)建筑:首層按1:0.9的比例補(bǔ)償集中商業(yè);二層及以上按1:0.9的比例補(bǔ)償住宅
02老祖屋補(bǔ)償:按建筑面積1:1比例補(bǔ)償住宅
貨幣補(bǔ)償:
永久性結(jié)構(gòu)建筑:首層23800×0.9=21420元/平米,二層及以上12800×0.9=11520元/平米。貨幣補(bǔ)償部分于私宅簽約后即付總額的50%,交房后(交房時(shí)間定為簽約后兩個(gè)月)支付剩余的50%
臨時(shí)性建筑及附屬物:鐵皮房及附屬物依據(jù)殘值評(píng)估(100~300元/平米)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(又稱過(guò)渡期租金補(bǔ)償):以棟為單位,在120平米以內(nèi)的部分按35元/平米·月補(bǔ)償,超出120平米的部分按30元/平米·月補(bǔ)償,簽約后開始計(jì)算租金。
結(jié)局:2011年年初,本地人和外地購(gòu)房者都一視同仁補(bǔ)償,造就了20多個(gè)億元戶。
03.南山大沖舊改項(xiàng)目:最高1:3比例+1個(gè)車位
拆建規(guī)模:大沖拆遷925戶村民和279戶非村民約1500棟房近百萬(wàn)平,華潤(rùn)投資200億建占地68.5萬(wàn)平建面280萬(wàn)平的華潤(rùn)中心
拆遷年限:歷時(shí)12年 1998年:政府計(jì)劃舊改大沖。2005:確立推倒重來(lái)模式。2009:大沖與華潤(rùn)簽署補(bǔ)償協(xié)議開始動(dòng)遷。2010:全面開工
面積確認(rèn):2008年至2009年深圳市勘察測(cè)繪院有限公司根據(jù)被拆遷物業(yè)現(xiàn)狀出具的《查丈報(bào)告》。
物業(yè)補(bǔ)償:
01.永久性結(jié)構(gòu)建筑:首層的60%按 1:1的比例補(bǔ)償商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵讓拥?0%、二樓以上樓層按1:1的比例補(bǔ)償住宅,回遷自住區(qū)每套房產(chǎn)配置1個(gè)停車位使用權(quán)。
02.老祖屋補(bǔ)償:按建筑面積1:3比例補(bǔ)償住宅或公寓。
貨幣補(bǔ)償:
永久性結(jié)構(gòu)建筑:11000元/平米,交房后一次性支付貨幣補(bǔ)償金。
臨時(shí)性建筑及附屬物:“磚墻鐵皮頂”臨時(shí)物業(yè)按建筑面積2500元/平米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi):一層按60元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;二樓及以上樓層,按30元/平米·月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,交房后開始計(jì)算租金。
結(jié)局:2012年年初,本地人和外地購(gòu)房者都視同仁補(bǔ)償,造就10個(gè)億元戶和400戶千萬(wàn)富翁家庭。
04.蔡屋圍舊改項(xiàng)目:“拆一補(bǔ)一”
拆建規(guī)模:蔡屋圍拆遷平386戶108棟占地4.7萬(wàn)建面15萬(wàn)平,京基投資50億建60萬(wàn)平的京基100綜合體
拆遷年限:共8年。2002年:籌劃拆遷 2007年:最后一個(gè)釘子戶搬走2010年:百年老墓遷走可全面動(dòng)工
面積確認(rèn):按照2003年對(duì)現(xiàn)狀建筑核定的最終測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。
物業(yè)補(bǔ)償:按查丈建筑面積“拆一補(bǔ)一”,回遷房的產(chǎn)權(quán)形式是市場(chǎng)商品房。
貨幣補(bǔ)償:
永久性結(jié)構(gòu)建筑:按現(xiàn)狀查丈建筑面積,補(bǔ)償價(jià)格是6500元/平方米。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。120平方米以內(nèi)的部分,加上獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金,貨幣補(bǔ)償價(jià)格相當(dāng)于12000元/平方米,剩余部分可選擇原地回遷。
臨時(shí)性建筑及附屬物:磚墻鐵皮頂、鐵皮頂房屋:180 鐵皮房、木板房:120 砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的夾層、地下室:110、屋頂砼水箱:500 喬、灌木不補(bǔ)償。
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi):按1000/戶(棟)計(jì)補(bǔ),另補(bǔ)償一部電話遷移費(fèi)500元;交付被拆遷房屋并經(jīng)查驗(yàn)符合協(xié)議規(guī)定后10日內(nèi)一次性支付。
結(jié)局:本地人和外地購(gòu)房者都一視同仁補(bǔ)償,造就數(shù)十位千萬(wàn)富翁。
05.南光村舊改:每戶480平方米,超過(guò)+貨幣補(bǔ)償
拆建規(guī)模:南光村一期拆遷165幢占地2.28萬(wàn)㎡共計(jì)16萬(wàn)㎡,陽(yáng)光華藝投資建建面10.5萬(wàn)㎡的南光城市花園。
拆遷年限:2007年:開始動(dòng)工
面積確認(rèn):按當(dāng)時(shí)測(cè)繪報(bào)告。
物業(yè)補(bǔ)償:住宅補(bǔ)償按照城中村改造規(guī)定以每戶480平方米的相應(yīng)功能面積補(bǔ)償給村民,超過(guò)補(bǔ)償面積的剩余拆遷面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
貨幣補(bǔ)償:
永久性結(jié)構(gòu)建筑:住宅補(bǔ)償按照城中村改造規(guī)定以每戶480平方米的相應(yīng)功能面積補(bǔ)償給村民,超過(guò)補(bǔ)償面積的剩余拆遷面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
臨時(shí)性建筑及附屬物:拆遷工程費(fèi):30元/㎡
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi):三年之間:住宅以18元/㎡/月,商業(yè)以80元/㎡/月
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