深圳小產權房

深圳小產權房的泛濫已經成為了事實，所以對于深圳房產來說未必是一件壞事，從我們深圳總體的經濟水平以及整體的市場行情來看，深圳房產依舊是深圳最值錢的商品，盡管深圳小產權房小產權身份不是那么好聽，但是從我們現(xiàn)代經濟以及社會發(fā)展水平來看，深圳小產權房的發(fā)展將會逐漸進步。

深圳小產權房該不該買？為什么會有那么多人繼續(xù)涌向了小產權房市場？難道他們傻到連這些風險都不明白？難道他們僅僅是因為商品房限購，只好轉炒小產權？

并非如此，直接的原因是，深圳小產權房價格便宜而商品房價格太高，當那些只相當于商品房價格1/2乃至1/3的價格擺在公眾面前時，他們認為自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用關外的價格住在關內，但沒有產權確認，兩者你如何權衡？每個人有不同的理解。

而且，近年來深圳小產權房質量的變化，也在為公眾迅速增加選擇它們的籌碼。隨著城市建設的變化，原來只有幾棟樓的小產權房，現(xiàn)在樓下可以有地鐵站，可以有歲寶百貨，可以有醫(yī)院、學校等等。這個原因也不難理解，需求增加會推動市場競爭度的增加，正因為買小產權房的人越來越多，小產權房的質量才越來越好。

往根本上說，深圳小產權房的產生與泛濫，是中國二元土地制度之下必然發(fā)生的現(xiàn)象。闡述這個故事，要將背景拉到中國城市化進程這樣一個宏大的敘事語境中去。因為城市化，深圳從原來一個3萬人的漁村，變成了如今擁有1500萬人口的大都市，30年間人口暴增了500倍。天量的人口意味著巨大的住房需求，而僅靠國有用地上建設的商品房和保障房，能不能滿足移民們的巨大需求？這個缺口很容易統(tǒng)計出來，深圳30年來大約建設了8億平方米的房屋，其中近一半是小產權房。這也意味著，歷史以來，深圳依賴集體用地解決了一小半人口的居住問題。這是一個不容抹殺，事實上也抹殺不了的歷史事實，它應該成為我們討論小產權房歸宿的大前提。

深圳小產權房正在步入困局，一方面自2004年城市化之后，土地已全部國有化，而另一方面，當年附著在集體用地上的小產權房并沒有隨之賦予完全產權，這是城市帶給小產權房的尷尬。始自2009年的城市更新，從某個角度觀察，其實也是政府對小產權房困局的探索之舉———繞開改變土地制度的不可能，在改造中確權。但顯然，小產權房紓困一定是一個漫長的歷史過程，一如它的產生一樣。

來自官方統(tǒng)計數據顯示，截至2011年底，深圳小產權房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農民房內，人數超過了600萬。

正是這種大量的規(guī)?；瘮祿欢ǔ潭壬辖o了這些小產權房業(yè)主們購買的底氣，因為他們認為人多力量就大。

“深圳小產權房”量大問題雜，不會搞“一刀切”

探討深圳小產權房出路問題，首先要了解深圳政府在此問題上所進行的工作，據資料顯示，早在2002年深圳就出臺了《深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》及其實施細則，規(guī)定對1993年以前的歷史遺留違法私房的罰款標準為每平方米30至130元。不過去辦理認定手續(xù)的原村民卻很少。

2009年，深圳又出臺了《深圳市人大常委會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，但相關配套實施文件卻未出臺，使得處理工作遲遲未能正式展開。去年5月，深圳選取沙井街道共和社區(qū)和平湖街道山廈社區(qū)作為土地管理制度改革試點社區(qū)，而這一消息反而引發(fā)了“小產權房有望確權”的消息。

深圳政府對此的態(tài)度很明確，并不存在小產權房，有的只是違法建筑。一邊是治理，一邊是繼續(xù)建設，現(xiàn)在我們所能看到的深圳小產權房數量驚人，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局提供的數據顯示，在2009年底的初步統(tǒng)計中，深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，約4億平方米。

深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為“目前深圳究竟有多少小產權房，誰也說不清楚”，這也是為什么受訪專家均認為小產權房作為歷史遺留問題，涉及面廣，問題復雜，均不能一刀切，而是要具體來分析。陳藹貧說，深圳小產權房不能簡單一拆了之，這是社會資源的浪費，而是要管理、盤活這些資源。目前政府應該做的是摸底調查，分類分別處理。

深圳小產權房應變身保障房

而幾乎所有受訪專家都提出深圳小產權房未來應變身為保障房，來解決目前深圳保障房供不應求的問題，不過不同認識對此研究也略有不同，提出的方案雖然都是最后針對保障房，政府都應參與到其中，但卻分別提出了政府回購、補地價確權、政府提供政策和平臺的不同方案。

宋丁認為由政府收購回來，作為保障性住房，化身為目前主流的兩種保障房形式，即公租房和安居型商品房?！鞍簿臃渴谴笠?guī)模發(fā)展的，相當大地滿足城市產業(yè)升級需要?！彼赋觯烧畬ｉT機構來做，和原業(yè)主進行協(xié)商，對于區(qū)域內成片的小產權房，建筑質量不錯的，政府以適合的價格收購過來，“以高于原銷售的價格，在法律上合法化，政府包裝后，再作保障房處理”。具體未來轉化為怎樣的保障房，則可以根據不同地段、建筑特點來進行處理。

同樣是認為會做安居房，但是深圳市職業(yè)技術學院房地產所長鄧志旺的意見則有所不同，他認為首先要明確住小產權房的人，相當一部分是買不起房的人，很多也是安居房覆蓋的人群，因此在原住戶補交地價后，作為安居房?！捌鋵嵾@也是一種形式上的確權，一部分人住進去，這就是他們的私人產權，政府也有一定的產權比例，可以對未來銷售進行一定限制?！倍J為差異化處理則體現(xiàn)在，如果此前擁有者是投資出租型的，那么就允許補齊更高的地價，未來即作為商品房來處理。

與鄧志旺不同的是，陳藹貧提出的方案是轉化為公共租賃房，但不涉及產權問題，即政府也不進行確權，而是提供一個平臺，操作上提供一個規(guī)則和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面條件的小產權房被納入保障房體系。雙方自主選擇，小產權房業(yè)主愿意納入就加入進來，政府組織一部分有需求的家庭，和小產權房的業(yè)主簽合同，“這是一個三方合同，以后這房子就可以納入政府管理了，也可以考慮非房屋補貼的形式，可以解決保障房不足的問題”。

曾有調查結果顯示，絕大多數受訪網友認為深圳小產權房的活躍和屢禁不止，根本原因就是商品房價太高，贊成比例高達95%。而對于接下來要如何處理小產權房，出乎意料的是，在政府有關部門已經辟謠小產權房“轉正”說的情況下，還有一半的受訪網友認為對于小產權房應該確權發(fā)證，而不到一成的受訪對象認為會查處沒收，另外大約有各兩成的網友認為是收回做保障房或者維持現(xiàn)狀。