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深圳小產(chǎn)權(quán)房

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深圳小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同需要重點注意的事項

更新時間:2018.02.23 18:04       作者:深圳小產(chǎn)權(quán)房

一、確定深圳小產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)


(一)房屋權(quán)屬必須依法實行登記,方能獲得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)(占有、使用、收益及處分的權(quán)利)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等房屋它項權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋歸屬關(guān)系的行為。因此,“登記”是房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域后而進(jìn)行交易的一個必經(jīng)環(huán)節(jié),也是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的一個重要法律依據(jù);


(二)只有開發(fā)商申請房屋初始登記,領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》,購房人才能申請辦理轉(zhuǎn)移登記,領(lǐng)取個人《房屋所有權(quán)證》。對商品房買賣而言,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在新建房屋竣工后的3個月內(nèi)向房屋行政登記機(jī)關(guān),申請房屋所有權(quán)初始登記,即申請取得房屋所有權(quán)證,并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其它有關(guān)的證明文件。


只有當(dāng)開發(fā)商在初始登記后,并取得新建商品房《房屋所有權(quán)證》后,購房人才能申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。所以,沒有商品房的初始登記,即開發(fā)商申請領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證,也就沒有商品房的轉(zhuǎn)移登記,即購房人申請領(lǐng)取房屋所有權(quán)證;


(三)必須到房地產(chǎn)行政管理部門辦理登記,方能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。《房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定:“由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?!逼渌魏螁挝缓蛡€人都無權(quán)頒發(fā);


(四)購房人應(yīng)持房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋所有權(quán)等有關(guān)證明文件和商品房買賣合同、協(xié)議、購房付款憑證等,到房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)市場辦理房屋交易手續(xù),并繳納有關(guān)稅費,辦理權(quán)屬登記,領(lǐng)取購房個人房屋所有權(quán)證。所以,買了合法商品房,并不等于就有了房屋產(chǎn)權(quán),只有進(jìn)行了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并獲得了由房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證,才算真正確定了該房屋的產(chǎn)權(quán),才能受國家法律的保護(hù)。


二、按照深圳小產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)登記辦理程序完成交易


(一)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi),將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);


(二)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi),到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位置圖、平面圖,并領(lǐng)取收據(jù);


(三)交費。受理登記15個工作日后,到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用;


(四)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。


以上就是怎樣確定深圳小產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)內(nèi)容,購房者一定要知道在我國實行的深圳小產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)屬登記確認(rèn)制度,無論您是購買了新房還是二手房還是通過繼承或者受贈得到的房屋,一定要辦理房產(chǎn)登記,這樣房屋才真正的屬于您。


三、深圳小產(chǎn)權(quán)屬于無效產(chǎn)權(quán)交易的情況


1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)


《中華人民共和國土地管理法》第六十三條:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?!蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義,這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?;诜康匾惑w主義,小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的,《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的,合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。


2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制


深圳小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣,這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地,在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。(3)宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,這是一個嚴(yán)格的身份限制,是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利,而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,也就不能取得宅基地使用權(quán),小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標(biāo)的無法履行而無效。


3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣


關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房問題,國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定,比如1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》,國土資源部發(fā)[2004]234號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,2008年1月,國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等,都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn),但它們代表了國家的政策導(dǎo)向,而且這些規(guī)定的出臺致使深圳小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證,房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

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