深圳小產(chǎn)權(quán)房

根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)研究以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來(lái)看，國(guó)家對(duì)于制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下的非法地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)令其依法取得土地使用權(quán)作為住宅用地，通過(guò)利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地改建租賃房的決定將會(huì)全面執(zhí)行，深圳小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃也在其中，其有利于推動(dòng)多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，所以根據(jù)情況來(lái)看，深圳政府將不再限制土地供應(yīng)權(quán)，也并非唯一的居住用地提供者。

每次有關(guān)于集體用地的政策，都會(huì)很讓人費(fèi)解，外行看不懂內(nèi)行也看不懂。我觀察了很久，總結(jié)出最大的要點(diǎn)：怎么樣都不要理解為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。你要是這么理解，政府馬上就會(huì)出來(lái)辟謠說(shuō)：這是誤讀。其它的理解，請(qǐng)參照農(nóng)村“三塊地”改革——大目標(biāo)是，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地建設(shè)市場(chǎng)，同地同權(quán)、同權(quán)同價(jià)。這是2013年中央確定的重大改革政策，和房地產(chǎn)的關(guān)系真的不大，好多人連“三塊地”是啥都沒(méi)搞懂，看到什么都往房?jī)r(jià)上扯。

從字面理解，“權(quán)屬不變”，意思是不動(dòng)土地二元制，不涉及產(chǎn)權(quán)變化，只是進(jìn)行“用途調(diào)整”。而且，只針對(duì)“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地”，不包括宅基地、農(nóng)地。是來(lái)建設(shè)“租賃住房”的，不能賣哦。當(dāng)然，大家最關(guān)心的是最后一句話：“政府將不再是居住用地唯一提供者”?？墒?，這句話要建立在上面的基礎(chǔ)上去理解。

一句話，我對(duì)大明部長(zhǎng)講話的理解是：就是原來(lái)由村集體建起來(lái)的大量的質(zhì)量差的小產(chǎn)權(quán)房，改成讓專業(yè)的開發(fā)商來(lái)建質(zhì)量更高的“小產(chǎn)權(quán)房”?？傊?，“小產(chǎn)權(quán)房”可能還是“小產(chǎn)權(quán)房”。（后面的“小產(chǎn)權(quán)房”，指的是不能交易只能租賃的“限售股”）。

未來(lái)，經(jīng)過(guò)“確權(quán)”、規(guī)劃和用途劃定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以通過(guò)公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。比如一個(gè)村集體在合肥的郊區(qū)有一塊沒(méi)開發(fā)的集體土地，可以賣給開發(fā)商，而不再必須經(jīng)手國(guó)有化這一道關(guān)卡。但是，這塊地的規(guī)劃、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的時(shí)候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原來(lái)城市在擴(kuò)張的過(guò)程中，深圳大量的農(nóng)民建了大量的小產(chǎn)權(quán)房——35萬(wàn)棟，650萬(wàn)套，占比整體建筑量63%，生活了800多萬(wàn)人。這些小產(chǎn)權(quán)房既無(wú)報(bào)建又無(wú)規(guī)劃，現(xiàn)在都變成了改造對(duì)象。

但未來(lái)，你村集體可以自己建，也可以給開發(fā)商來(lái)建，但是必須要符合我的城市規(guī)劃，也必須接受我的用途管制——未來(lái)的土地能賣，但建起來(lái)的房子只能租不能賣。

政府利用“政府將不再是居住用地唯一提供者”的方式發(fā)表自己對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，而政府在發(fā)表這種態(tài)度之后同時(shí)也是為了避免國(guó)家集體土地大量改建而無(wú)節(jié)制所以補(bǔ)充“終端商品的房屋市場(chǎng)俺還是要管的”，這一情況對(duì)于我們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有以下好處：

（1）政府可以省掉自己拿珍貴的國(guó)有土地去建租賃住房的浪費(fèi)。比如龍華去年底賣一塊自持用地給人才安居集團(tuán)，樓面價(jià)1.9萬(wàn)/平米，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)打了3折。這么干顯然只能是政績(jī)，但不能持續(xù)，政府沒(méi)這么多地皮也沒(méi)這么多財(cái)政更沒(méi)有這么多勇氣，去一直繼續(xù)干繼續(xù)干。用這種方式，可以解決政府供地能力不足的矛盾。

（2）集體用地的入市，可以顯著緩解一二線房屋供應(yīng)短缺的矛盾，降低城市成本。通過(guò)大規(guī)模建設(shè)租賃住房，對(duì)于降低房?jī)r(jià)的作用現(xiàn)在不好講，但是對(duì)于降低城市綜合成本會(huì)有意義。對(duì)于大城市病越來(lái)越重的一二線城市，大量的租賃住房長(zhǎng)期看是可以提升城市的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的。但問(wèn)題在于，沿用老辦法——集體用地國(guó)有化才能入市，沒(méi)有效率并且價(jià)格奇高，只會(huì)越搞越糟糕，必須要放開。以后企業(yè)從村委手里取地，不經(jīng)過(guò)政府薅羊毛，成本會(huì)低下來(lái)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)搞租賃住宅也能賺錢。對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，房屋供應(yīng)多了，租賃成本也不會(huì)不可承受。我個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)租賃住房可能會(huì)分為兩塊，政府只管人才住房和廉租房（最窮的那部分），而更為大量的租賃住房由社會(huì)機(jī)構(gòu)來(lái)提供，以此來(lái)緩解居住矛盾。

（3）這個(gè)政策很雞賊，既放開了土地供應(yīng)，又隔斷了對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生沖擊。放開土地供應(yīng)端，開發(fā)商可以在市場(chǎng)上以協(xié)議方式買入集體用地。但是這些土地的用途劃定只能搞租賃，不能買賣。等于是為商品房市場(chǎng)建造了防火墻，這樣可以減少甚至隔斷對(duì)商品房?jī)r(jià)格的沖擊。自然，也可以規(guī)避掉輿論有關(guān)市場(chǎng)顯失公平的指責(zé)——比如政府賣一塊商品房用地樓面價(jià)3萬(wàn)塊，村集體賣一塊樓面價(jià)1萬(wàn)塊，都能交易的話，那就沒(méi)得玩了。

對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，理論上沒(méi)有影響，因?yàn)樯钲凇安淮嬖诩w用地！不存在小產(chǎn)權(quán)房！”，深圳是一個(gè)特殊型的城市，其市場(chǎng)中的小產(chǎn)權(quán)房雖是小產(chǎn)權(quán)房的身份，但是卻是商品房的命，也就是在人們的認(rèn)識(shí)中和理解中只接受深圳小產(chǎn)權(quán)房就是正規(guī)的房產(chǎn)，并不會(huì)和其他各地的一二線城市一般需要針對(duì)“增量”集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地而改建。