深圳小產(chǎn)權(quán)房

自從2008年國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，國(guó)家主導(dǎo)“推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的政策目標(biāo)逐漸確立，我國(guó)已經(jīng)緩緩進(jìn)入了租房時(shí)代，廣州是現(xiàn)代化發(fā)展租房市場(chǎng)的重要試點(diǎn)城市，主要是中國(guó)四大一線城市就有廣州和深圳，而且這些沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)房源緊缺，光深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)依舊租賃情況來看我們基本就能夠清楚的知道房源的緊張趨勢(shì)，當(dāng)國(guó)家正式進(jìn)入到兩會(huì)時(shí)候熱議的話題逐漸隨著深圳小產(chǎn)權(quán)房和租房話題出現(xiàn)更為深層的解釋。

在今年的省政協(xié)十二屆一次會(huì)議上，有關(guān)租房的話題引發(fā)了委員們的熱議。省政協(xié)委員、深圳某科技創(chuàng)新企業(yè)董事局主席馬少福在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示，下一步要盤活村集體物業(yè)來發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為深圳科技企業(yè)引進(jìn)人才創(chuàng)造條件。

事實(shí)上，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，已成為我省推進(jìn)住房制度改革和建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要抓手之一。記者24日從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，自去年我省廣州、佛山、肇慶三座城市被納入首批13個(gè)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的全國(guó)試點(diǎn)城市以來，我省利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。

根據(jù)國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前的部署，上述試點(diǎn)城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。近期，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居，再次引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。

據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)今后將深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，而廣州市國(guó)土規(guī)劃委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前則披露，廣州集體建設(shè)用地可建租賃住房的試點(diǎn)方案已上報(bào)國(guó)土資源部，如獲批復(fù)，相關(guān)工作將很快進(jìn)入實(shí)施階段。廣州會(huì)率先選擇那些毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)附近、租房需求巨大的區(qū)位開始這項(xiàng)工作，比如黃埔、番禺、花都、增城這些區(qū)，而且會(huì)重點(diǎn)選擇地鐵沿線區(qū)域，并在村集體自愿的前提下開展。以前，集體建設(shè)用地大多用作工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等功能，未來有望可建住房，房子的性質(zhì)是租賃房，納入廣州市租賃住房統(tǒng)一管理，但定價(jià)權(quán)、定價(jià)范圍等相關(guān)問題有待進(jìn)一步確認(rèn)。

實(shí)際上，記者從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，去年以來，廣州已積極探索明確了“6+3”多渠道、多主體的租賃住房供應(yīng)思路，即6個(gè)新增供應(yīng)途徑和3個(gè)盤活存量途徑。這里邊頗受業(yè)界所關(guān)注的是，除通過以“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式增加市場(chǎng)化租賃住房供應(yīng)，推出專門的租賃住房用地，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)適度配建員工租賃宿舍，推進(jìn)城中村改造安置房建設(shè)和繼續(xù)加大政府公租房供應(yīng)力度這五項(xiàng)措施以外，廣州還將大力開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)，選取留用地、節(jié)余存量宅基地等依法建設(shè)為市場(chǎng)化租賃住房，未來3年將籌集建設(shè)300萬平方米。

而另兩座試點(diǎn)城市中，佛山也已結(jié)合本地實(shí)際，制定了《佛山市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的實(shí)施方案》，并于2017年11月上報(bào)省住建廳和省國(guó)土廳。同時(shí)，該市積極開展相關(guān)試點(diǎn)工作，聯(lián)合國(guó)土等部門到各區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)研，為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目落地奠定基礎(chǔ)。

與當(dāng)前住宅用地規(guī)模相比，肇慶市的租賃用地占比較低。為盡快出臺(tái)關(guān)于集體土地建租賃住房的推進(jìn)、扶持政策，充分發(fā)揮出集體土地開發(fā)成本低、周期快、租金定價(jià)低等優(yōu)勢(shì)，該市住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組充分統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定了《廣東省肇慶市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》并報(bào)省國(guó)土資源廳，下一步將在政府有序引導(dǎo)下持續(xù)加快租賃用地供應(yīng)。

國(guó)家推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作，部分小產(chǎn)權(quán)房今后有沒有可能搭上新政策的列車轉(zhuǎn)正？對(duì)此，土地法專家、廣州金鵬律師事務(wù)所律師林勛華分析稱，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，目前看不到有轉(zhuǎn)正的可能。況且，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房也并不是在真正意義上的宅基地上建的，而更多為一些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性用地。

廣州市國(guó)土規(guī)劃委最近也公開強(qiáng)調(diào)，未經(jīng)批準(zhǔn)私自在集體土地上建設(shè)的住房用于出售屬小產(chǎn)權(quán)房，是不合法的，與經(jīng)批準(zhǔn)在集體建設(shè)用地上建設(shè)的合法租賃住房是不同概念，而在村集體建設(shè)用地建成的住宅產(chǎn)權(quán)也是村集體所有。

從現(xiàn)代深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢(shì)中，我們可以獲知的是由國(guó)家政府單位或者城市建設(shè)管理單位對(duì)城市規(guī)劃中的深圳小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)采取轉(zhuǎn)化策略，通過小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買轉(zhuǎn)化為商品房或者租賃房，胡讓原本屬于公有制財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)補(bǔ)價(jià)后正位合法財(cái)產(chǎn)，而對(duì)于深圳違規(guī)、非法、未經(jīng)組織批準(zhǔn)或者不在城市規(guī)劃中建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房房產(chǎn)將會(huì)受到打壓，可能會(huì)永久性的無法轉(zhuǎn)正，當(dāng)然具體情況還需要依照國(guó)家發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行。