深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，村集體經(jīng)濟(jì)以及村單位的土地資源利用備受關(guān)注，某些地方經(jīng)濟(jì)中將村集體經(jīng)濟(jì)作為出租房進(jìn)行出售，其利潤作為村集體經(jīng)費(fèi)支出，也有些村集體采用拍賣方式進(jìn)行售賣以此獲得開發(fā)商的入駐而獲利，也有村集體是自己開發(fā)獲得一定的利潤，甚至某些不法分子鉆孔利用他人對小產(chǎn)權(quán)房和本地經(jīng)濟(jì)不懂而欺騙購房者，所以選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房需要法律的支持下才能夠購買，而對于法律之外的小產(chǎn)權(quán)房則只可遠(yuǎn)觀而不可褻玩焉。

根據(jù)目前各地的房產(chǎn)資源對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類，其類型主要有：

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點是相對于大產(chǎn)權(quán)房（商品房），是法律之外人們約定俗成的一種叫法和法律稱呼，小產(chǎn)權(quán)房和商品房對比可以直接而明顯的看出小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：

1、價格優(yōu)勢明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

分析一：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)龋瓉淼姆恐鲿运较沦I賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險很大。

分析二：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

根據(jù)以上分析在購買深圳小產(chǎn)權(quán)房時，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。