深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房可以買么？

小產(chǎn)權(quán)房可以購買嗎？關(guān)于這個問題，百度有4540000個相關(guān)結(jié)果，問題千篇一律，答案五花八門，道行有深有淺。

正所謂，欲立之，先破之。不進行調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)。因此，作為一名具備優(yōu)良品德的專業(yè)律師，筆者當(dāng)然是不會這么沒有責(zé)任心和儀式感的。

“開方下藥”的根本在于“對癥”。那么，第一個問題來了，買賣雙方具有怎樣的身份屬性？應(yīng)試制度的經(jīng)驗告訴筆者，選擇題往往要比問答題來得招人待見。

故，提供選擇項：a.城鎮(zhèn)居民；b.同村村民

第二個問題，您是否清楚擬購買的小產(chǎn)權(quán)房所涉及的土地性質(zhì)，及原房屋建設(shè)時的政府審批情況？

首先，提示一下，法律上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，因為它的界定非常模糊，通常都只是流傳于人們的約定俗稱，主要是為了區(qū)別于國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能直接交易買賣的房屋，即常說的大產(chǎn)權(quán)房。說白一點，“小產(chǎn)權(quán)房”就是國家沒有頒發(fā)房產(chǎn)證的房子。

簡單歸納了一下，目前引發(fā)關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”主要包含以下幾類：

一、是指經(jīng)過國家相關(guān)部門審批，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，具有鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證或者能夠提供集體經(jīng)濟組織相應(yīng)的權(quán)屬證明。

二、是指未經(jīng)審批，在耕地、集體企業(yè)用地、租用土地或非法侵占的土地上建設(shè)的房屋。

三、是指在國有土地上不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，被限制銷售的不完全產(chǎn)權(quán)房。

四、是指“軍產(chǎn)房”，即在軍隊享有使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房，之后出售給地方居民。進行小產(chǎn)權(quán)房買賣前，確切了解土地及房屋的性質(zhì)是十分關(guān)鍵的。

第三個問題，作為購買小產(chǎn)權(quán)房的買方，您的目的是什么？

A、買房自住 ;

B、投資升值；

C、短線炒賣

好了，鑒于一般玩家通常都選擇標(biāo)準裝備，該輪到筆者放點大招，加持一下本話題的技術(shù)含量了，要不就得被看官們徹底棄場了。

小產(chǎn)權(quán)房能不能買，這是一個理論問題，買了以后會怎么樣，則是一個事實問題。筆者以下所做的法律分析，正是試圖從法院審判實踐角度出發(fā)，盡量為您尋找到一個可控的尺度性的把握。

01關(guān)于買賣合同的效力

對于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房，我國法律法規(guī)并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣。故，買賣雙方為本村村民的，只要意思表示真實，房屋買賣合同一般認定有效。

但現(xiàn)實中，更多的是將房屋出售給本村村民以外人員，可以分為城市居民或其它集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村村民，審判實踐中，各地法院的審理思路基本一致，按照無效處理。當(dāng)然，也有非常特殊的例外。

案例1：城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體經(jīng)濟組織成員的身份并經(jīng)相關(guān)部門批準，其小產(chǎn)權(quán)房買賣合同認定有效。

當(dāng)事人馬某為城鎮(zhèn)居民，在1989年向村民陳某購買了一處農(nóng)村房屋，買賣時還辦理了稅款繳納，取得了相應(yīng)審批，并在1996年取得了房產(chǎn)證。此后，2005年，馬某將戶口遷入了農(nóng)村。陳某在2007年反悔，以農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售、合同訂立時違反國家法律規(guī)定為由，向法院起訴主張合同無效。一審法院認定房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)，判決合同無效。二審法院認為，房屋買賣已經(jīng)過當(dāng)?shù)卣呐鷾剩荫R某取得產(chǎn)權(quán)證書，戶口已遷入，十幾年的居住已對房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系，綜合案件當(dāng)時的歷史背景和維護現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系考慮，最終改判確認該買賣合同有效。

另外，上海的法院也對此持有特殊的處理態(tài)度，根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一庭【2014】4號）

“第一、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利?！?/span>

對于第二類小產(chǎn)權(quán)房，因?qū)儆诜欠ńㄖ?，理論上完全不?yīng)該進行買賣，因此，現(xiàn)行司法解釋的態(tài)度，該類房屋買賣合同一般均作無效處理。倘若涉及違法用地或違法建筑需先由行政部門處理，且行政處理結(jié)果可能對合同效力的認定產(chǎn)生影響的，法院將不予受理，即法院對合同效力的實體問題暫不作判斷。

《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》和2012年《全省民事審判工作會議紀要》均提出，訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理。

案例2：李某系深圳城市居民，向廖某一家購買了農(nóng)村宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，李某支付全款后，由李某向深圳市龍崗區(qū)橫崗街道處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申報登記深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑。此后，廖某一家反悔，向法院起訴要求確認合同無效，一審法院作出了無效判決，二審法院予以維持。此后檢察院提起抗訴，高院再審認為，由于案涉房產(chǎn)正處于相關(guān)行政部門審查處理程序中，行政機關(guān)審查處理的結(jié)果不同，可能對合同效力的認定產(chǎn)生影響，應(yīng)待相關(guān)行政部門對案涉房產(chǎn)作出認定并處理后，再向人民法院起訴，故最終裁定駁回了廖某一家的起訴。

對于第三類小產(chǎn)權(quán)房，如果事后取得了有關(guān)組織和部門批準，可以認定合同有效。由于這一部分小產(chǎn)權(quán)房的出售方本身不具有房屋的完全所有權(quán)和處分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，任一方依法完善了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，即可使合同的效力得以補正而有效。

對于第四類小產(chǎn)權(quán)房，基于其軍產(chǎn)的特殊性，關(guān)鍵取決于政策變化，一旦發(fā)生糾紛，被認定為無效的可能性更大。

2關(guān)于權(quán)屬證書的獲得

第一類小產(chǎn)權(quán)房，由于村民之間買賣是合法的，理論上購買的村民可以依法取得相應(yīng)的權(quán)屬證書。但若屬于宅基地，基于農(nóng)村一戶一宅的規(guī)定，同一人不可能取得兩處宅基地，故若家庭成員符合分戶條件的，可以分別申請確定宅基地;不符合分戶條件的，只能按照一戶的用地面積標(biāo)準確定宅基地，否則也沒辦法取得權(quán)屬證書。而對于本村村民以外的購買人，則基本上不會取得權(quán)屬證書。

第二類小產(chǎn)權(quán)房明顯是無法取得權(quán)屬證書的。

第三類小產(chǎn)權(quán)房在限制銷售的情形消除后，取得完全的產(chǎn)權(quán)后，可以依法取得國家頒發(fā)的權(quán)屬證書。

第四類小產(chǎn)權(quán)房除非軍產(chǎn)性質(zhì)發(fā)生了改變，否則也是不可能取得權(quán)屬證書的。

3小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認定無效后的法律處理

按照合同法第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦【2011】442號）第15條規(guī)定“在確定合同無效后的損失承擔(dān)時，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡?！敝档米⒁獾氖牵?015年4月征求意見稿的《全國民事審判工作會議摘要》第35條，有了更為明確的表述，“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。

具體到法院審判實踐，主要包括以下兩方面內(nèi)容：

1、 返還財產(chǎn)

合同無效，出售人返還房款，購買人歸還房屋（如有相關(guān)權(quán)利證書的，一并返還）。

2、 損失賠償

通常情況下，法院認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效由出售人承擔(dān)主要責(zé)任，購買人承擔(dān)次要責(zé)任，處理上應(yīng)全面考慮出售人因土地增值或拆遷補償所獲得的利益，以及購買人因小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)值和原購買價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免造成利益失衡。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后，一般來說，出售人的損失就是購買人居住使用期間的使用費用，這部分損失的金額比較好達成共識，主要是參照同樣房屋出租的租賃費用進行確認。

而購買人的損失則主要包括：原購買價款和現(xiàn)房屋價款之間的差價；購買人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分；小產(chǎn)權(quán)房因拆遷而使出售人獲得的拆遷利益及土地的增值部分。這些損失，需要委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，然后確定損失數(shù)額。

具體的比例分配上，各地法院的裁判尺度不盡相同。

廣州法院的做法，出售人主張的房屋占用費不予支持，買受人損失部分，利息和房屋差價損失歸購買人，但土地使用權(quán)價值具有身份性，購買人無權(quán)主張，裝修改建等費用認為已經(jīng)包含在房屋差價之中，屬于重復(fù)主張，不予支持。

案例3：2005年，鄭某（非村民）與龍某（村民）簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后，2015年，龍某反悔訴至法院經(jīng)確認合同無效后，再次起訴要求鄭某返還房屋、支付房屋占有費（占有費以評估結(jié)論為準）。鄭某提起反訴，要求：龍某歸還購房款150000元及利息，賠償差價損失406800元，賠償裝修費用69956.65元，支付搬遷費用1600元。

一審法院審理中委托評估，涉案房屋的上蓋建筑物的價值為339618元，涉案房屋從2005年7月至2015年1月的占用費為164758元，之后一審判決：鄭某返還房屋，向龍某支付房屋占用費164758元；龍某返還購房款及利息，并向鄭某支付房屋差價189618元等。鄭某上訴，

二審法院認為：關(guān)于房屋差價損失的賠償，因宅基地使用權(quán)價值具有身份性，其價值變化不應(yīng)納入購買人的損失范圍。而鄭某并非涉案村集體經(jīng)濟組織成員，故該宅基地使用權(quán)的價值變化不應(yīng)納入其損失范圍。僅支持賠償上蓋建筑物的差價損失；關(guān)于房屋占用費。鄭某是依據(jù)雙方簽訂房屋買賣合同并支付了對價且按約定交付房屋后而使用涉案房屋的，并非無因使用，故房屋使用費不應(yīng)納入房屋買賣合同無效后的相互返還以及賠償?shù)姆秶?；關(guān)于房屋裝修費用的賠償，因該費用已包含在上蓋建筑物價值之中以差價損失予以賠償，故鄭某要求房屋裝修費用的賠償不予支持。而搬遷費的說辭也于法無據(jù)。

因此，最終改判駁回了龍某要求占用費的訴求，其它予以維持。

4買賣中其他操作風(fēng)險

1、無法獲得銀行貸款購買；由于小產(chǎn)權(quán)其實就是沒有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃變更，房屋價值將會有很大的變化，因此銀行都不會做小產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款。

2、因為無法辦理產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致不能落戶；

3、可能存在沒有公共維修基金進行維修保養(yǎng)；

4、房屋被拆遷時可能無權(quán)領(lǐng)取補償款。若屬于非法建筑，還極有可能被強拆，購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地；

5、無法進行抵押、也無法辦理繼承；

結(jié)語

綜合上述分析，廣大潛在的購房人應(yīng)在考慮好自身的風(fēng)險承受能力后，理性決定是否購買雖具有天然的違法性但確實具有低廉價格優(yōu)勢的“小產(chǎn)權(quán)房”。作為筆者的良心建議：

1、  打算買房自住的購房人，除非您非常信賴出售人“富貴不能淫”的誠信品格或出售人存在一些客觀原因長期都不可能向該房屋主張權(quán)利或提出異議，否則，盡量不要購買存在買賣合同無效情形的小產(chǎn)權(quán)房。

2、  手有余錢，渴望投資升值的購房人，倘若眼光夠好，市場把握精準，倒也不妨大膽出手（無法補救的違法建筑除外），即使發(fā)生糾紛，認定合同無效，亦能要求返還購房款并獲得一定的市場增值收益。

3、  對于短線炒賣的購房人，此乃高端玩家，自然需要自定義的高端裝備，筆者在此略去一萬字。