深圳小產(chǎn)權(quán)房

近期，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師周濤代理了一起山東省德州市的案件，堪稱疑難。有位胡先生，在當?shù)啬炒鍝碛泻戏ǖ恼亍．數(shù)卣绰男姓鞯爻绦虮銓⑼恋爻鲎尳o開發(fā)商進行商品房小區(qū)建設(shè)，小區(qū)建成以后公開在社會上出售。此時土地性質(zhì)仍為農(nóng)村集體建設(shè)用地，故所謂“商品房小區(qū)”乃是徹頭徹尾的小產(chǎn)權(quán)房。

問題一：這樣的房真能賣給城里人么？

對此，周濤律師進行了實地走訪調(diào)查。律師來到小區(qū)的售樓處，詢問這房能不能買，答曰當然能。問是否能辦房產(chǎn)證？答曰辦不了，但你可以踏踏實實住。這一下，胡先生不干了：我的征地補償尚未拿到，土地竟然被開發(fā)商拿去蓋房后賣給城里人賺錢了，怎么能有這樣的道理呢？

問題二：如何應(yīng)對“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)違法？

小產(chǎn)權(quán)房本身的違法性，我們在之前的文章中分析過了，這里不再重復(fù)。這里只說一件事：如何依法收拾這一赤裸裸的土地違法行為，同時爭取把征地補償要到手。

《土地管理法》第81條規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。即對于本案的這種情況，縣級以上的國土部門首先應(yīng)要求出讓的當事人將土地使用權(quán)恢復(fù)原態(tài)。同時，要沒收其違法所得，包括土地出讓金及使用該集體土地所獲得的收益。另外，還應(yīng)當對違法者處以罰款。根據(jù)《土地管理法實施條例》第39條之規(guī)定，依照《土地管理法》第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

問題三：申請土地違法查處遭遇行政不作為，怎么辦？

到這里，我們已經(jīng)明白了，此時的法律救濟途徑，是找縣國土局進行土地違法查處，借此向政府施壓爭取補償。根據(jù)《國土資源行政處罰辦法》第12條之規(guī)定，對于符合條件的情形，國土資源主管部門應(yīng)當在十個工作日內(nèi)予以立案。結(jié)果，期限到了該立的沒立。于是，律師便指導當事人一紙訴狀將縣國土局訴至法院，請求法院判決其行政不作為違法，責令其限期履行查處職責。經(jīng)過兩審審理，法院最終判決確認國土局不作為行為違法。然而縣國土局在拿到終審判決書后仍然對其法定職責置若罔聞，當事人立即向法院申請強制執(zhí)行。

在明律師想提示廣大農(nóng)民朋友的是，對于實踐中極為常見的土地違法查處不作為，最有效、直接的應(yīng)對方式就是向法院提起行政訴訟，通過最強壓力促使其履行法定職責。

問題四：已立案調(diào)查就算履行法定職責了么？

本案中，經(jīng)申請法院強制執(zhí)行，縣國土局對該案進行了立案調(diào)查，法院也裁定執(zhí)行終結(jié)。然而這一調(diào)查就“沒個完”了，縣國土局遲遲沒有對該案作出任何處理決定。根據(jù)《辦法》第32條之規(guī)定，國土資源主管部門應(yīng)當自立案之日起六十日內(nèi)作出行政處罰決定。案情復(fù)雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政處罰決定的，經(jīng)本級國土資源主管部門負責人批準，可以適當延長，但延長期限不得超過三十日，案情特別復(fù)雜的除外。據(jù)此，無限期拖延查處進程是不符合規(guī)定的。

在明律師想提示廣大農(nóng)民朋友的是，依據(jù)《辦法》第39條之規(guī)定，國土資源主管部門有責任對下級國土資源主管部門實施行政處罰工作進行監(jiān)督。然而當事人后續(xù)向各級國土部門申請查處，均沒有獲得任何答復(fù)。目前，律師正積極尋求通過其他途徑啟動程序，繼續(xù)為當事人想辦法、找出路。

從以上實務(wù)情形中我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)房問題的危害性絕不僅僅體現(xiàn)在購房人無法取得合法產(chǎn)權(quán)，房屋只能居住而無法出售、抵押、繼承，購房合同隨時面臨被依法確認無效，面臨土地征收時補償權(quán)益難以得到足額保障等方面，更有可能直接危害到所占用集體土地權(quán)利人也就是廣大農(nóng)民的權(quán)益。對此，2013年發(fā)布的《國土資源部辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》作了明確的規(guī)定，然而現(xiàn)實中的情況則著實令人擔憂。

無論如何，對于“小產(chǎn)權(quán)房”公然侵害農(nóng)民合法權(quán)益的情形，現(xiàn)行法律、政策均支持我們斗爭到底！

    附：《緊急通知》全文

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：

為全面正確地貫徹落實黨的十八屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，現(xiàn)就有關(guān)事項緊急通知如下：

一、正確認識“小產(chǎn)權(quán)房”問題的危害性和嚴重性

建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護。要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

二、堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為

近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專門下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（國土資電發(fā)〔2012〕98號），各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

三、切實履行好監(jiān)督管理職責

各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導下，認真履行職責，及時采取有力措施，切實加強監(jiān)管，做到令行禁止。一要對違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報兩部。二要對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導輿論，向社會警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風險，切實維護人民群眾合法權(quán)益。