深圳小產權房

雖然大家都知道購買小產權房有風險，但由于價格優(yōu)勢的吸引，依然有許多購房者選擇購買小產權房。那么一但離婚了，此類小產權房能像普通商品房一樣進行分割嗎？

【案情簡介】

小嬌與小明2011年經人撮合，于2012年3月登記結婚。二人在婚姻關系存續(xù)期間以夫妻共同財產購買某村村民自家宅基地的小產權房一套。后來雙方感情破裂，協(xié)議離婚，但一直未就該小產權房的分割達成一致。小嬌訴至法院，請求法院依法予以分割。

part 2

【法院判決】

法院認為，該小產權房尚未取得產權證明，產權不明晰，本案不予處理，駁回原告該項訴訟請求。

【法律問答】

Q：什么是小產權房？

A：“小產權房”這一稱謂并非法律術語，它是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。

Q：小產權房與我們通常所說的商品房有什么區(qū)別呢？

A：我們通常所說的商品房，是指開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證的房屋，也稱為大產權房。

小產權房與其最大的區(qū)別，即小產權房系不完全產權，不能基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權變動。

Q：本案中，法院能否判該小產權房歸一方所有？

A：該小產權房不具有國家合法產權基礎，其所有權不受法律保護。因此，在離婚案件的司法實務中，如果就小產權房發(fā)生糾紛，法院不會判決房屋所有權的歸屬。

補充：也有個別法院認為，根據《中華人民共和國物權法》第31條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。”故即使法院對房屋進行了分割，因無法進行登記，涉案小產權房也無法進入市場流通。筆者不認同此種觀點：如果法院對小產權房進行分割，以裁判文書的形式確認小產權房歸一方所有，勢必會干擾國家對農村土地的管理，引發(fā)新的糾紛。

Q：司法實務中一般如何處理離婚時小產權房的分割？

A：小產權房的分割一般有如下兩種方式——

1、對小產權房的所有權不做處理，只對房屋的使用權進行分割，由取得使用權的一方給另一方相應的補償。

至于經濟補償數額的確定，雙方可以進行友好協(xié)商，協(xié)商不成的，還可以進行價格評估，原則上以該小產權房的購買價格為基礎，同時考慮房屋的增值情況，支付合理的數額。

2、不予處理。

因小產權房未取得產權證明，無法核實權屬，且存在與第三人的買賣合同關系，涉及第三人權益。雙方應承擔舉證不能的法律后果，法院對該權屬不明的小產權房不予處理，雙方待產權明晰后另行主張權利。

【法條鏈接】

《中華人民共和國土地管理法》（2004修正）

第六十三條　農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設……

《中華人民共和國物權法》（2007年10月1日施行）

第九條 【不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規(guī)定】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條 【不動產登記機構和國家統(tǒng)一登記制度】不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。