深圳小產(chǎn)權(quán)房

通常我們所講的“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)不是法律上的概念，它是購(gòu)房者們?cè)谑袌?chǎng)交易過(guò)程中慢慢形成的一種通俗的稱(chēng)謂。

無(wú)論是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)可厚非都是在產(chǎn)權(quán)上有無(wú)土地使用證和預(yù)售許可證在做爭(zhēng)議，讓小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上輸了氣勢(shì)。

要想真正了解小產(chǎn)權(quán)房，按照這種思路，我們先來(lái)了解一下什么是商品房？

從法律意義上講，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。換句話講，商品房是由正規(guī)開(kāi)發(fā)商承建，由國(guó)家國(guó)土部門(mén)（關(guān)鍵在于“國(guó)家”）做擔(dān)保，并頒發(fā)土地使用證和預(yù)售許可證的房子。

有人會(huì)問(wèn)，那小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)就不合法了嗎？他與商品房之間什么區(qū)別呢？

雖然小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有商品房那樣光鮮的背景，但是它的存在必定也是符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，不然有關(guān)部門(mén)早就依法取締，何來(lái)買(mǎi)賣(mài)之說(shuō)呢？

難道小產(chǎn)權(quán)房就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)？其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房也是由鄉(xiāng)政府發(fā)證，并由當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承建的房子。正如前面所說(shuō)，商品房的背后是整個(gè)國(guó)家，由國(guó)家出面保障。相比較之下，小產(chǎn)權(quán)房則是由地方政府擔(dān)保，提供房屋的使用權(quán)，在此背景之下，小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)上的吸引力肯定不如商品房。

為什么地方政府擔(dān)保的小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有前面所說(shuō)的“兩證”呢？

對(duì)于房子這種大眾化商品，小則拉動(dòng)需求，大則牽動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，國(guó)家自然會(huì)把手中的權(quán)利統(tǒng)一掌握，如果把手中的土地權(quán)和買(mǎi)賣(mài)權(quán)在市場(chǎng)自由放任，這對(duì)國(guó)家則百害無(wú)一利。

那么小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房到底有沒(méi)有保障？

商品房好比大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家是其堅(jiān)強(qiáng)的后盾。小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有光鮮亮麗的背景，在社會(huì)中也飽受質(zhì)疑，為什么還有那么多人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，難道他們就不怕風(fēng)險(xiǎn)？

當(dāng)然，在中國(guó)每一個(gè)買(mǎi)房的人都不是傻子。選購(gòu)房子是人生大事，除去投資那小部分，大部分都是剛需，也就是真正有這個(gè)需求才去買(mǎi)房。

歸根結(jié)底，其主要原因有以下方面：

1、房屋的售價(jià)、租金低，成為大部分低收入人群搶購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的主要推力。相較于價(jià)格高昂的商品房，尤其是在一二線城市，小產(chǎn)權(quán)價(jià)格低廉自然成為購(gòu)房者的首選，既能便宜購(gòu)好房，又可以實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

2、市場(chǎng)需求的推動(dòng)。一方面是低房?jī)r(jià)推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)龐大需求，另一方面房子供不應(yīng)求的局面，讓更多的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及投資者加入到搶房大戰(zhàn)，商品房房?jī)r(jià)始終居高不下，自然而然使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)變得火熱。

3、消費(fèi)者購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變。一方面面對(duì)商品房房?jī)r(jià)水漲船高，購(gòu)房者轉(zhuǎn)變對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的考慮；另一方面，對(duì)于家的概念，歸家的心越來(lái)越強(qiáng)。何時(shí)買(mǎi)房，在哪里買(mǎi)房，買(mǎi)怎樣的房子，終究是由自身狀況來(lái)決定的，所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。

那人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的擔(dān)憂(yōu)又在哪里呢？

1．習(xí)慣在國(guó)家保護(hù)傘下的商品房，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)缺乏安全感。大部分小產(chǎn)權(quán)是由當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)建立，因?yàn)闄?quán)利限制，不能像商品房那樣頒發(fā)“兩證”，造成消費(fèi)者一定程度上的擔(dān)憂(yōu)。

為什么地方政府要批準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房的建立呢？我們不得而知，但是通過(guò)推測(cè)，一方面，購(gòu)房交易可以拉動(dòng)一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面也許要上升到城市規(guī)劃的層面去考慮，未來(lái)，城市化是整個(gè)社會(huì)發(fā)展的主流，而房子正是城市化過(guò)程中不可或缺的重要因素。

2．政策上的打壓，壓縮其發(fā)展空間。雖然國(guó)家的政策不斷施壓，在實(shí)際操作過(guò)程中，政府基本上沒(méi)有采取強(qiáng)有力的處罰手段。既然小產(chǎn)權(quán)不允許像商品房一樣自由買(mǎi)賣(mài)，為什么國(guó)家不完全消滅呢？

當(dāng)然，市場(chǎng)存在肯定是有他存在的價(jià)值，不然早就被市場(chǎng)所淘汰。國(guó)家也是一樣，一方面只有暫時(shí)通過(guò)施壓，去緩解這種交易行為，另一方面出臺(tái)相應(yīng)的政策即符合市場(chǎng)規(guī)律又能保障消費(fèi)者權(quán)益。或許這就是未來(lái)，國(guó)家如何應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)存在所要解決的問(wèn)題。

事物總是存在兩面性，既有好的一面，也有差強(qiáng)人意的一面，絕對(duì)難以十全十美。商品房雖有強(qiáng)大保障，卻承載的是高額房?jī)r(jià)；小產(chǎn)權(quán)雖不像商品房那樣完美，但是低廉的房?jī)r(jià)讓每個(gè)人都有機(jī)會(huì)買(mǎi)一套屬于自己的房子。

當(dāng)然，任何事物都存在相應(yīng)的不足，只要我們用心規(guī)避，還是可以避免，防患于未然。

那我們應(yīng)該怎樣去選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房呢？

1．開(kāi)發(fā)商。在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定要先確定開(kāi)發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門(mén)的審批手續(xù)。如果基本的文件都沒(méi)有，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子需要注意其存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我們?cè)诳捶繒r(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商出示相應(yīng)的批文。

2．政府。對(duì)于開(kāi)發(fā)商出示的批文，一定要再三驗(yàn)證其真實(shí)性。一般可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門(mén)咨詢(xún)了解。在政府有關(guān)部門(mén)的保障下，在一定程度可以減低風(fēng)險(xiǎn)性。

3．中介。一般在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可以先通過(guò)中介機(jī)構(gòu)去了解市場(chǎng)。一方面，通過(guò)中介，我們可以有更多的房源選擇；另一方面，我們可以通過(guò)中介對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估還能用最低價(jià)去購(gòu)買(mǎi)心儀的房屋。當(dāng)然，檢查中介機(jī)構(gòu)是否有代理資質(zhì)也要提前做好功課。

4．合同。整個(gè)購(gòu)房流程，從頭到尾都離不開(kāi)各種合同。在每個(gè)流程，我們都需要留意合同里面的條款，尤其是合同中所標(biāo)明的責(zé)任、權(quán)利義務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)和免責(zé)條款，這都與我們購(gòu)房者自身利益息息相關(guān)。

5．房屋。前面所講述的都是通過(guò)外部因素去衡量選購(gòu)房屋，但是買(mǎi)房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身喜好選定，尤其是分析房屋的地理位置、周邊配套、戶(hù)型、交通等。房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)、防水等也都是我們看房及收房驗(yàn)房時(shí)需要注意的問(wèn)題。

如果可以通過(guò)低價(jià)買(mǎi)進(jìn)深圳小產(chǎn)權(quán)房，加上房屋本身的升值空間，那也算是對(duì)房屋的一種投資行為，在條件允許的情況下，我們還可以選擇置換更好的房屋。