深圳小產(chǎn)權(quán)房

中央正式公布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，其中涉及了北、上、廣等13個城市。

而這次的政策，無疑是給這13個城市的小產(chǎn)權(quán)房進入樓市開啟了部分的綠燈。

雖然這些集體用地上的物業(yè)仍不能合法交易，但已經(jīng)可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務當中了。在未來，試點城市的小產(chǎn)權(quán)房行情或看漲。

該試點方案也對土地市場產(chǎn)生了一定的影響：

一、解決土地供應不足的問題。先前提出了發(fā)展租賃住房政策，但并沒有與之匹配的土地供應支撐。如果租賃住房都建設在住宅用地之上，這勢必會擠占了可售商品房的指標，其造成的結(jié)果是商品房的可售房源會減少，而供求關(guān)系也會更緊張，最終可能會導致房價加速攀升。所以若既想發(fā)展租賃市場，又要穩(wěn)定房價，就必須有新的土地供應。

二、這等于定向釋放了增量土地。試點的13個城市除肇慶外，其余城市都有房價過高的問題，而問題的核心就是土地供應不足，具體來講就是城市建設用地指標緊張所致。因此，這次集體用地參與到租賃住房建設，將會成為樓市新的增量，而這種做法也會減少租賃房對商品房的“抽血”。

總而言之，這次的方案對建設租賃用房與穩(wěn)定房價都有著積極意義。然而，我們要注意的是，往后小產(chǎn)權(quán)房的灰色空間也會擴大。

小產(chǎn)權(quán)房交易被一再強調(diào)不合法，但仍屢禁不止，不少都是以“以租代售”的方式進行“交易”。盡管這次的試點方案明確了不得以租代售或轉(zhuǎn)租，但監(jiān)管、取證的難度較大。而租賃經(jīng)營被鼓勵后，或?qū)⒂懈囗椖扛吲e這面“旗幟”攬客，宅基地項目開發(fā)、租、“售”或因此變得更加活躍。

但此次政策不會影響住宅市場，因為政策既不影響供應也不影響需求。而我還是堅持一個觀點：租房者是另一個群體，和購房群體基本不重疊——有能力買房的早就買了，以后有能力買的人也會轉(zhuǎn)租為買，因為房子有投資功能，這是租購同權(quán)都解決不了的。而且，政策也不影響商品房的土地供應，所以樓價不會因此有變。

小產(chǎn)權(quán)房的機會還是絕路？

《方案》推出后，除了未來市場將增加供應之外，小產(chǎn)權(quán)話題也再度引發(fā)外界關(guān)注。畢竟集體用地此前一直都是小產(chǎn)權(quán)樓盤的“溫床”。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，本輪《方案》意在增加租賃市場供給，與小產(chǎn)權(quán)并無直接關(guān)聯(lián)。但市場上也有不同觀點，“通過合理引導集體用地進入租賃市場也將在一定程度上抑制鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等開發(fā)小產(chǎn)權(quán)牟利等沖動”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通過發(fā)展正規(guī)的租賃市場和產(chǎn)品，將有利打擊之前區(qū)域部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。

中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存的態(tài)度則更為樂觀。他告訴北京商報記者，按照規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房一直不允許買賣，也不允許轉(zhuǎn)讓，但本次《方案》在強調(diào)長效調(diào)控房地產(chǎn)意圖外，也給了當前小產(chǎn)權(quán)房一個合理出口。但并非是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，而是在城市規(guī)劃之下讓住房得到更加合理的利用。