深圳小產(chǎn)權(quán)房

房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了有史以來(lái)最嚴(yán)厲的時(shí)期，限購(gòu)限貸限售持續(xù)加碼。雖然交易被限制出來(lái)，但是需求還在。這些需求會(huì)在市場(chǎng)上尋找每一個(gè)有可能滿足他們的商品。

在嚴(yán)厲的調(diào)控下，不受政策限制的小產(chǎn)權(quán)房成為這些緊急需求的出口。以某超級(jí)大都市為例，所謂的小產(chǎn)權(quán)房在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)迅速漲了50%，而且還一房難求。

二、處于監(jiān)管空白的小產(chǎn)權(quán)房們將何去何從？

從部委級(jí)的政策和態(tài)度來(lái)看，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)一直保持高壓態(tài)勢(shì)。在清理并拆除了一些“嚴(yán)重違法”的小產(chǎn)權(quán)房之后，剩下那些不是特別違法的小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量依然龐大，要想完全拆除當(dāng)然是不可能的。

那么這些數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房們又該何去何從呢？預(yù)測(cè)下：

1、轉(zhuǎn)正的可能性有多大？

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正最大的障礙在于法律障礙。農(nóng)村土地蓋的房子不能出售，只能出租，所有的可以出售的商品房都只能在國(guó)有土地上。從政策調(diào)整方向來(lái)看，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地入市已經(jīng)在試點(diǎn)。只是目前不允許入市的農(nóng)村集體建設(shè)用地建立商品房。但是放開(kāi)這一點(diǎn)其實(shí)也是一個(gè)十分簡(jiǎn)單的事情。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正第二個(gè)障礙就是規(guī)劃，很多小產(chǎn)權(quán)房是以回話不符合的。但是如果要拆除這些房子，需要賠付的資金又太多。在這種情況下適當(dāng)?shù)恼{(diào)整規(guī)劃成為一種可選項(xiàng)。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，另外一個(gè)問(wèn)題就在于土地出讓金的繳納。一次性按照現(xiàn)在的土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地出讓金估計(jì)沒(méi)有人交得起。如果按照當(dāng)時(shí)交易的價(jià)格繳納出讓金，會(huì)不會(huì)對(duì)以后的政府土地出讓有影響。收這么少的出讓金，政府是不是覺(jué)得虧？

因此將來(lái)可能能夠轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該是少數(shù)。

2、收歸/轉(zhuǎn)化為租賃房

目前政策正在鼓勵(lì)租賃住房，尤其是國(guó)有企業(yè)大力參與租賃市場(chǎng)，作為租賃市場(chǎng)房屋供給的壓艙石。如果是重新拿地在建房，這樣造成的租賃市場(chǎng)供給量必定很小。那也出臺(tái)了一些措施，比如在土地出讓中規(guī)定用于租賃房和自持物業(yè)的數(shù)量，允許部分企業(yè)將老舊住房轉(zhuǎn)做租賃住房使用，最后能落地多少尚且存疑。

在這種情況下將小產(chǎn)權(quán)房收歸為租賃住房就有一定的可行性，省去了用地和建房的問(wèn)題。這樣問(wèn)題的關(guān)鍵是收歸這些小產(chǎn)權(quán)房的成本，這些企業(yè)能否接受，同時(shí)對(duì)于很多自住型的小產(chǎn)權(quán)房而言，這些人如何安置也是一個(gè)問(wèn)題。

3、會(huì)被繼續(xù)拆除嗎？

在已經(jīng)拆除了一部分小產(chǎn)權(quán)房表態(tài)之后，繼續(xù)大規(guī)模的拆除小產(chǎn)權(quán)房的可能性基本沒(méi)有了。