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轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)有何法律依據(jù)?

更新時間:2017.06.30 11:34       作者:抵押房

一、房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎?

 

(一)轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)的法律依據(jù)。

 

首先,我國法律規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

 

其次,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

 

再次,抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)人后可以向抵押人追償。

 

(二)房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎?

 

根據(jù)上面提到的法律規(guī)定,已經(jīng)抵押給銀行的房子如果要進(jìn)行買賣,購房者是要通知銀行的,銀行同意買賣的,可以提前還貸解除抵押或者辦理轉(zhuǎn)按揭,從而實現(xiàn)房屋的買賣。那么,具體來說已經(jīng)抵押的房屋怎么買賣呢?

 

二、已抵押房屋怎么買賣

 

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常,房東(抵押人)通過向銀行申請貸款買進(jìn)房屋,并將該房屋抵押給銀行(抵押權(quán)人),作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間,如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓,在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

 

一般而言,實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:

 

1、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,由房東自籌資金,一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

 

這種方法的優(yōu)點是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強的資金實力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟的解決方案。

 

 2、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是,充分利用了資金的流動價值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險,如果遇到惡劣的房東,利用買方的資金幫他還貸,進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無歸,到那時,只能通過其他法律途徑追討,就非常被動了。

 

因此,運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機構(gòu)等),全程控制每一個環(huán)節(jié),消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。

 

如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額,房東還可以委托一家擔(dān)保機構(gòu)提供墊資的服務(wù),補足差額。如此,僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費,就可以實現(xiàn)融資,進(jìn)而完成交易。

 

3、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù),這種方法的優(yōu)點是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,兩家銀行之間是否能順暢地配合,將是交易成敗的關(guān)鍵。

 

因此,買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上述抵押問題之前,必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢,明確銀行的具體要求和辦理流程,切不可草率為之。

 

三、賣房者反悔該怎么辦

 

首先,要了解這個房子是夫妻共同財產(chǎn)還是一方的婚前財產(chǎn),這與房產(chǎn)證上寫誰的名字沒有必然的聯(lián)系。

 

其次,若是共有財產(chǎn),則一方出售房屋必須得到共有權(quán)人的同意,否則是無效的合同。

 

第三,在合同無效的情形下,若是有證據(jù)證明對方承諾自己有獨立處分權(quán),可以要求對方承擔(dān)締約過失的責(zé)任。

 

第四,物權(quán)法規(guī)定的善意第三人必須是已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證的情形下方可適用。

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