深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳違建處理，小心翼翼地撕開了一道口子。原村民擁有3棟以內(nèi)違建可通過補(bǔ)繳地價(jià)及罰款，進(jìn)行處理確認(rèn)。非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑可確權(quán)，符合相關(guān)條件的甚至可轉(zhuǎn)商品房。

昨日最新一期政府公報(bào)披露，深圳市長(zhǎng)許勤于2013年12月30日簽發(fā)第261號(hào)政府令，發(fā)布《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》，自2014年4月1日起施行。該實(shí)施辦法適用于市政府確定的試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理。

實(shí)施辦法強(qiáng)調(diào)，對(duì)非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑(包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形)，不予處理確認(rèn)。對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑，除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外，對(duì)已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓、造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者嚴(yán)重影響的違法建筑轉(zhuǎn)讓方，依法沒收違法所得。

根據(jù)規(guī)定，城市更新、土地整備和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的歷史遺留違法建筑，可以優(yōu)先列入試點(diǎn)區(qū)域，并將制訂專門的試點(diǎn)工作方案，明確具體的試點(diǎn)區(qū)域、期限、工作步驟等，報(bào)市政府批準(zhǔn)后施行。

范圍 限于原村民在其原籍所建歷史違建

2009年6月2日至2010年6月1日，市查違辦開展了全市違法建筑普查申報(bào)受理工作。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35 .7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方公里。其中符合或適用原村民處理政策的當(dāng)事人名下僅有一棟住宅類歷史遺留違法建筑的(“一棟”指整棟住宅，不包括一棟建筑物中的“一套”房屋，下同)約8.2萬人。

根據(jù)規(guī)定，實(shí)施辦法僅適用于原村民在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區(qū)政府、街道辦事處在其原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。

歷史遺留違法建筑申報(bào)人為原籍在本市的華僑及港、澳、臺(tái)同胞，或者原符合實(shí)施辦法規(guī)定，但因升學(xué)、就業(yè)、婚嫁、服兵役等原因戶籍已遷國(guó)內(nèi)其他地方的，對(duì)在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)所建的歷史遺留違法建筑進(jìn)行處理時(shí)，仍適用原村民相關(guān)處理規(guī)定。

街道辦事處負(fù)責(zé)歷史遺留違法建筑處理的初審，包括當(dāng)事人身份確認(rèn)、建設(shè)時(shí)間核查、原批準(zhǔn)文件的真實(shí)性核查、權(quán)屬調(diào)查和分宗定界、建筑物現(xiàn)狀用途核實(shí)。

處理 原村民所建第4棟及以上不予處理確認(rèn)

原村民的住宅類歷史遺留違法建筑，按照規(guī)定處罰、補(bǔ)繳地價(jià)后，登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。具體處理方式為：原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，免繳地價(jià)，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰，總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款，800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款。

如原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以100元罰款；多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，按建筑面積每平方米處以200元罰款；多棟的第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認(rèn)。

實(shí)施辦法強(qiáng)調(diào)，原村民與非原村民共同建設(shè)、申報(bào)的住宅類歷史遺留違法建筑，對(duì)原村民所建部分按照前款相應(yīng)規(guī)定辦理，對(duì)非原村民所建部分不予處理確認(rèn)。

不過，實(shí)施辦法對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑的規(guī)定并沒那么嚴(yán)格。對(duì)原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民按建筑面積每平方米罰款120元，按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)，之后可登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。

確權(quán) 初始登記后限定自用 不得抵押、轉(zhuǎn)讓

此外，相關(guān)歷史遺留違法建筑還需要通過房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，消防手續(xù)等。

在當(dāng)事人或者管理人繳納罰款、地價(jià)、鑒定等費(fèi)用后，申報(bào)人持《擬確認(rèn)通知書》、繳費(fèi)憑證到區(qū)查違辦申請(qǐng)辦理《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書》(以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)決定書》)。

申報(bào)人在取得《確認(rèn)決定書》后，向市房地產(chǎn)權(quán)登記中心(以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)構(gòu))申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)初始登記。至此，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓。

而如果歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人取得《擬確認(rèn)通知書》后，不愿意辦理處理確認(rèn)手續(xù)的，可向區(qū)政府申請(qǐng)政府收購(gòu)。區(qū)政府收購(gòu)后以市政府指定機(jī)構(gòu)名義辦理房地產(chǎn)初始登記，可根據(jù)房屋實(shí)際安全狀況作為臨時(shí)性保障性住房。

如果取得《擬確認(rèn)通知書》的歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人未在限定期限內(nèi)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記，又未申請(qǐng)政府收購(gòu)的，政府可依法實(shí)施征收。

轉(zhuǎn)正 480m2以內(nèi)補(bǔ)繳地價(jià)可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品房

值得關(guān)注的是，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后，符合相關(guān)條件的，可以按照本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

根據(jù)實(shí)施辦法規(guī)定，具體條件包括：原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳地價(jià)；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市政府有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的有關(guān)規(guī)定繳納地價(jià)；原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)足地價(jià)。

此外，已依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑，已取得經(jīng)區(qū)建設(shè)行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報(bào)告和消防驗(yàn)收或者備案憑證的，也可以按照本條規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

釋疑 其他違建臨時(shí)使用、拆除和沒收

此前，市政府出面對(duì)全市違法建筑進(jìn)行全面普查，經(jīng)普查記錄的違法建筑，區(qū)別其違法程度，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式分期分批處理。

本次實(shí)施辦法關(guān)于住宅類歷史遺留違建的處理確權(quán)，限于原村民的違建。而深圳違法建筑中成分復(fù)雜，一些土地和違建幾經(jīng)流轉(zhuǎn)交易，很多在非原村民的手里。此部分，實(shí)施辦法并未專門論述。而是用了兩個(gè)章節(jié)描述了臨時(shí)使用、拆除和沒收等幾種處理方式。

深圳違建不等于小產(chǎn)權(quán)房

深圳違建與廣州北京等其他城市存在的“小產(chǎn)權(quán)房”不同。“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化，原村民全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體所有土地名義上全部轉(zhuǎn)為國(guó)有。土地所有權(quán)為國(guó)家所有的一元結(jié)構(gòu)。所以，深圳市多次澄清，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”，目前存在的違法建筑、非法統(tǒng)建樓屬于城市化歷史遺留問題。