深圳小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，“小產(chǎn)權(quán)房”也不意味著擁有部分產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)實(shí)生活中，人們喜歡用大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)來區(qū)分房屋的所有權(quán)，大產(chǎn)權(quán)通常指完全產(chǎn)權(quán)，按照此理解，小產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)是不完全產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)，但是這種理解筆者認(rèn)為是錯誤的，至少是存在法律上的障礙。小產(chǎn)權(quán)其實(shí)是無產(chǎn)權(quán)，既然無產(chǎn)權(quán)，何來部分產(chǎn)權(quán)，何來“小產(chǎn)權(quán)”。

本文所指的“小產(chǎn)權(quán)房”特指未經(jīng)法定程序，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會在自己享有所有權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)住宅，并將住宅出售與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”由于在土地性質(zhì)的根本問題上存在與法律相悖的問題，所以“小產(chǎn)權(quán)房”無法獲得房產(chǎn)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證書，無法取得合法的所有權(quán)，這個問題就使得“小產(chǎn)權(quán)房”在產(chǎn)生時就埋下了違法的種子，導(dǎo)致在取得、流轉(zhuǎn)、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娉霈F(xiàn)了許多問題。

所以分析“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)與風(fēng)險其本質(zhì)就是談“小產(chǎn)權(quán)房”所位于的土地的性質(zhì)與相應(yīng)的法律規(guī)定。

1、深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的的原因和背景隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的迅速推進(jìn)，大量農(nóng)村人口涌入城市，而城鎮(zhèn)公共資源有限，無法適應(yīng)和滿足人口的急速增加，尤其是對于住房的剛性需求，首先從數(shù)量上無法滿足，加之房價本身的虛高和低收入人群的矛盾的突出，“小產(chǎn)權(quán)房”順勢而生，既能緩解城市公共資源的壓力，又能滿足低收入人群的需求，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是時代發(fā)展的產(chǎn)物，也是適應(yīng)時代的產(chǎn)物。

城市的發(fā)展導(dǎo)致我國二元制土地所有權(quán)增值的差距加劇，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生也“緩解”了之間的差距。由于我國法律對集體土地的限制，禁止集體土地上市流轉(zhuǎn)，土地市場一直被國有土地壟斷，國有土地享有的權(quán)益，集體土地?zé)o法享受，如國有土地進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)公司需要繳納大量的土地出讓金，而作為集體土地根本無法上市流轉(zhuǎn)，更談不上土地出讓金，只能在被國家依法征用或征收后才能用于作為建設(shè)用地使用，但即便轉(zhuǎn)化為國有土地，集體組織也無權(quán)享受土地的收益。所以集體土地所有者為了獲取相應(yīng)的土地利潤，都熱衷于將集體土地自行按照國有土地的模式變態(tài)化發(fā)展，其中將土地與房產(chǎn)商聯(lián)合建設(shè)住宅并高于本集體組織人員的價格出售給組織之外的人即“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣一條較為不錯的選擇。

大量的進(jìn)城務(wù)工人員收入較低，而住房確是剛性需求，面臨收入與高房價矛盾的不斷加劇，在日益發(fā)達(dá)的城市交通系統(tǒng)中，位于城市周邊但價格相對合理的“小產(chǎn)權(quán)房”便當(dāng)然成為首選，面對高居不下的商品房價，購買“小產(chǎn)權(quán)房”，既是一種誘惑，也是一種無奈。

黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要舉措，以此尋求新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的新途徑，但在實(shí)踐中，卻被一些人利用賺取非法利潤，一些集體土地所有者為了從土地中獲取高額利潤，一些房產(chǎn)商為了減低成本，以新農(nóng)村建設(shè)為掩護(hù)，打著新農(nóng)村建設(shè)的旗號，干起了違法的事情，破壞了土地市場，擾亂了房產(chǎn)市場。

其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者并不是對小產(chǎn)權(quán)房存在的問題一無所知，由于我國缺乏完善的住房保障機(jī)制，使得低收入家庭沒有能力通過正常途徑實(shí)現(xiàn)在城市有房居住的愿望，面對高房價和低收入矛盾的不斷加劇，他們不得不鋌而走險，選擇有風(fēng)險的“小產(chǎn)權(quán)房”，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”愈演愈烈的一個重要原因。

2、認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房存在法律風(fēng)險的法律依據(jù)我國《憲法》第10條規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這就是說，目前我國存在著城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國家所有（城市土地）和集體所有（農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地）兩種土地所有制形式。

而在土地使用方式上，具體針對建設(shè)需求來講，根據(jù)《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。也就是說，進(jìn)行建設(shè)需要土地一般要求申請使用國有土地，但村民建設(shè)住宅可以使用集體土地，而在集體土地上建造的建設(shè)住宅如果出售給本集體組織之外的人員，就是非法的，因?yàn)橐环讲皇羌w組織的成員，就產(chǎn)生了“小產(chǎn)權(quán)房”的問題。

3、鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的背景和法律地位的缺失，“小產(chǎn)權(quán)房”存在如下風(fēng)險

“小產(chǎn)權(quán)房”在銷售時存在證件不全，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售合同存在無效的法定事由。由于商品房的銷售要求五證齊全才能銷售，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏國有土地使用證，其他四證根本就無法辦理。“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售又是按照商品房的模式進(jìn)行銷售的，所以“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售違反了《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。

“小產(chǎn)權(quán)房”沒有合法的產(chǎn)權(quán)證明。由于“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)在集體土地上，違反了農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)以及建設(shè)占用農(nóng)民集體土地需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的規(guī)定，無法在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行確權(quán)登記，而我國現(xiàn)行法律有明確規(guī)定，不動產(chǎn)享有所有權(quán)以登記為公示要件，其他部門的產(chǎn)權(quán)證明無法證明其所有權(quán)的存在，這就給小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)登記上、買賣上以及抵押下設(shè)置了法律障礙。