深圳小產(chǎn)權房

一、法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有東莞小產(chǎn)權關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購鳳崗小產(chǎn)權房價多少買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

三、政策風險

購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除，購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

四、監(jiān)管缺位

鳳崗小產(chǎn)權房出售鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響，同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

“深圳小產(chǎn)權”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)，所以東莞鳳崗雁田小產(chǎn)權房，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權，說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的，建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，目前的“小產(chǎn)權房”，“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的厚街小產(chǎn)權房房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買，另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的，和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。