購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)存在的風(fēng)險(xiǎn)以及社會(huì)問題
更新時(shí)間:2019.08.06 11:04 作者:小產(chǎn)權(quán)房
第一,法律風(fēng)險(xiǎn),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
同時(shí),由于購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的中央2018小產(chǎn)權(quán)房政策,由于己方有過錯(cuò),可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。
第二,政策風(fēng)險(xiǎn),在購(gòu)買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款,購(gòu)房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
另外,購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到2019松山湖小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
第三,目前,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè),一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,極有可能變成爛尾工程。
如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位,對(duì)購(gòu)房者而言,資金的安全,開發(fā)商資金是否按時(shí)到位,是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),開發(fā)單位的資質(zhì)沒有松山湖小產(chǎn)權(quán)房,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且,入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
第四,由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù),沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn),無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
“小產(chǎn)權(quán)房”主要是四個(gè)問題,一個(gè)是法,一個(gè)是理,一個(gè)是權(quán)益,一個(gè)是利益。
從法上講,國(guó)家法律土地制度規(guī)定的非常明確,集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì),就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn),城市不能運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)檫@是從農(nóng)民的根本利益出發(fā),深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在社會(huì)保障不健全的情況下,這一條不能動(dòng)。
第二方面就是理,農(nóng)民賣“小產(chǎn)權(quán)房”能夠致富,為什么不讓?城里人買“小產(chǎn)權(quán)房”便宜,為啥不讓買?其實(shí),這里涉及的問題不是那么簡(jiǎn)單,“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣賣了,沒有把它的土地效益發(fā)揮到最大化。
再就是權(quán)益問題和利益問題。農(nóng)民的問題,就是城鄉(xiāng)差別,兩元結(jié)構(gòu)的問題,以及農(nóng)民保障問題,在沒有解決和建立起來的情況下,最主要是保護(hù)農(nóng)民利益的問題。
農(nóng)村的宅基地是有限的,如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買到以后,將來可能出現(xiàn)他們的居住、生活問題。