小產(chǎn)權最新利好消息都在這里!
更新時間:2019.05.30 09:55 作者:小產(chǎn)權房
近年來,由于客觀上“小產(chǎn)權房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房,而且可以起到平抑城市商品房價格的作用,小產(chǎn)權房的購房人群也逐漸攀升。相信有買房意向的廣大民眾早已通過各種途徑了解到了關于小產(chǎn)權房的基本信息,下面向大家介紹一下關于深圳小產(chǎn)權房的客觀公正的利弊分析:
先說說小產(chǎn)權房的弊端:
(1)缺少“五證”
房產(chǎn)五證也就是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。這五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件,包括城中村改造在內的房地產(chǎn)項目如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷,但眾多業(yè)內人士卻認為“小產(chǎn)權房”存在諸多風險中最大的問題就是沒有產(chǎn)權不受法律的保護。
(2)拆遷難補償
由于小產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質,所以在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護;開發(fā)建設過程中缺少監(jiān)管,其質量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房;而因為無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù),購買后也不能合法轉讓過戶,對房產(chǎn)價值影響很大;若遇國家拆遷,很難得到相應的拆遷補償。即使有也比有房產(chǎn)證的房子補償少。小產(chǎn)權房除了不能辦理房產(chǎn)證外那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑如果和國家的規(guī)劃相沖突還很有可能被拆除而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
(3)質量難保證
眾所周知,小產(chǎn)權房是農民集體土地上建設的房屋,所以有些房屋質量沒人監(jiān)督,而一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),這類房屋不僅房屋質量和房屋售后保修難以保證,而且入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問題。
(4)配套不完善
如果您購買了配套不完善,質量不過關的小產(chǎn)權房,房子幾乎都沒有暖氣,更不用提天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)房屋糾紛可能連水電使用都成問題。
(5)遺贈也麻煩
由于小產(chǎn)權房缺乏產(chǎn)權,因此未來在遺產(chǎn)繼承時也可能會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊屋改造名義是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式具有打擦邊球的性質。沒有辦理相關手續(xù)的房子房價一般都很低。有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”一旦清盤,兌現(xiàn)不了承諾,馬上撤離。那么后續(xù)引發(fā)的許多麻煩就甩給了購房者。
萬事萬物皆有兩面性,既然小產(chǎn)權房存在著諸多弊端,那么為什么購房人群卻只增不減呢?下面讓我們具體了解一下購買深圳小產(chǎn)權房的好處。
(1)小產(chǎn)權房即將迎來新的出路
由于政策改革,近期觀察到小產(chǎn)權房暗潮涌動,買小產(chǎn)權的人越來越多,賣小產(chǎn)權的人開始惜售、漲價了。為什么呢?
1、8月出臺了租賃新政
農民房就相當于“全部轉正”,一旦落實,就意味著農民房租賃合同的合法化。
2、深圳人口逐年增加造成用地稀缺
由于北上廣經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,近年來,北上廣的人口密集度越來越大。而深圳關內可建筑用地越來越少,關外要成氣候還需要時間,這就意味著——小產(chǎn)權房發(fā)展和升值的空間更大。只等政策落實,大批的小產(chǎn)權房將迎來新的出路。
(7)小產(chǎn)權房的出路愈加寬廣
1、政策方面考慮
深圳在今年8月發(fā)布《深圳市關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿),其中提出“十三五”期間,通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè),統(tǒng)一租賃經(jīng)營、管理。這似乎也成為了“小產(chǎn)權房”轉正的契機。
舉個例子,兩部委鼓勵各市利用集體建設用地建設租賃住房,那么這個租賃租房重要發(fā)證吧,
這是不是就突破了。之前的小產(chǎn)權房不允許確權發(fā)證的規(guī)定!或許,小產(chǎn)權房轉正剩下的唯一障礙就是時間!農民也終究會拿回本屬于自己的土地權利。
2、根據(jù)內部消息預測
中國房地產(chǎn)報指出,有業(yè)內人士表示:“小產(chǎn)權房處理處于僵持中,處理政策在1992年、2004年、2009年相繼出臺。文件都傳遞一個信息,過去的既往不咎,新的問題一票否決。但事實上政策力度不夠,造成小產(chǎn)權房規(guī)模越來越大。城市化過程中對原村民的補償和安排是不足的,令原村民得通過出租屋經(jīng)濟來維持生計。政府一開始對村民房子繞道而行,對不屬于村民的地進行征用。但是深圳土地供應不足,最后不得不面對村民房子?!?/span>
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示:“這么多年來,小產(chǎn)權房一直在研究解決中,深圳也在加大力度?,F(xiàn)在看來,應該要差異化解決小產(chǎn)權房:一小部分可以通過確權解決,一小部分處于嚴重違法違規(guī)需要拆除?,F(xiàn)在也有一個重要解決渠道,就是通過法律確權、技術認證,政府會回購一部分小產(chǎn)權房用來做保障房。因為‘十三五’計劃每年提供至少7萬套保障房,單純通過建房也不現(xiàn)實,而小產(chǎn)權房是個很好的供應途徑。”
張茂榮看法類似,“深圳想在短期內消滅小產(chǎn)權房既不現(xiàn)實也不可能。絕大多數(shù)人買不起、租不起商品房的現(xiàn)實,決定了深圳離不開小產(chǎn)權房,小產(chǎn)權房的存在有其龐大的群眾基礎,而深圳土地已經(jīng)國有的事實決定了對農民房及違建房確權并不違法。因此,預測未來深圳對于小產(chǎn)權房的政策‘招安’的可能大于拆除和沒收,此前政府也表示要將城中村違法建筑用來做保障房。”
3、歷史總是驚人地相似
中國歷史上應該沒有“小產(chǎn)權房”,但的確有類似小產(chǎn)權房的“小產(chǎn)權地”。正如小產(chǎn)權房為當今法律所不容,中國歷史上至少有兩次“小產(chǎn)權地”亦為當時法律所不容。但是,兩次小產(chǎn)權都逆襲成功,合法轉正。2017年11月提交審議的農村土地承包法修正案草案,規(guī)定承包地實行所有權、承包權和經(jīng)營權三權分置并行。這預示著承包地在未來將具有更大的權能和利益。根據(jù)歷史案例可以說明,雖然“小產(chǎn)權地”曾經(jīng)不受待見,但它們最終取得了合法地位。這似乎印證了“社會的發(fā)展是不以人的意志為轉移的”這一說法(依稀記得是初中政治課本上寫的)。而法律政策對于它們是“順之者昌,逆之者亡”。不是法律戰(zhàn)勝它們,而是它們打敗法律。也許,小產(chǎn)權房的命運也是如此。
(8)小產(chǎn)權房的最終命運預測只好不壞
未來會有更多的人選擇小產(chǎn)權房。為什么這么說呢?現(xiàn)在市場很多小產(chǎn)權房不比商品房差,而且很多都挨著地鐵,雖然小產(chǎn)權房是相對于大產(chǎn)權房而言,其本身是不合法的,國家并不向這類房屋頒發(fā)產(chǎn)權證,這也將會導致 后續(xù)購房者權利保障的缺位。但是,在現(xiàn)實實踐中,選擇購買小產(chǎn)權房的人卻非常多,而且大有加劇的趨勢。低售價、低租金,成為低收入人群搶購小產(chǎn)權 房的主要推動力。相較于價格高昂的商品房,購房者購買到了便宜的房子,實現(xiàn)了住房夢。并且近年來,打壓小產(chǎn)權房的政策不斷,但在實際操作層面,Z F 基本上沒有采取強有力的處罰手段,因此監(jiān)管缺位致使小產(chǎn)權房迅速蔓延。 法律方面規(guī)定也模糊不清,在合法與非合法之間給產(chǎn)權房留下一個擦邊球的空間,才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫。
深圳規(guī)土委牽頭制定了《深圳市關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見(征求意見稿)》(后簡稱《實施意見》)及《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)(后簡稱《工作方案》),今(28日)起至9月3日公開征求社會公眾意見。
政策一直在變,小產(chǎn)權值得被看好,小產(chǎn)權也是城鎮(zhèn)化大背景時代的產(chǎn)物。小產(chǎn)權的合法化、規(guī)范化、市場化,只是時間問題。
(9)小產(chǎn)權房的未來房價趨勢大好
就目前來看,一方面,小產(chǎn)權房只會少,不會多,政府不允許再建了,城中村整改,變得越來越干凈整潔,交通越來越方便。另一方面,深圳房價太貴,限購限貸,被逼無奈,選擇買小產(chǎn)權過度,小產(chǎn)權房如果地段好,配套完善,出租,自己住,用起來更方便。
如果政府做城市更新,會有政府方面的人協(xié)調房地產(chǎn)開發(fā)商和小產(chǎn)權房的代理人(一般都是村長)?,F(xiàn)在這個房價,一個城市更新項目,開發(fā)商就盈利一二十倍,小產(chǎn)權房只要是人數(shù)夠多抱團取暖就不會吃虧。
深圳房價高增長時代,自從1998年開始實施商品房制度以來,在這將近二十年的時間里,中國的房價漲幅十分驚人。根據(jù)統(tǒng)計顯示,僅僅從2008年到今年,在不二十年的時間里國內一線城市平均房價大概上漲了五倍,而二線城市平均房價大概上漲了三倍。商品房價格已經(jīng)一年沒有上漲了。從現(xiàn)在的情況看,未來兩三年也不會漲。反而,深圳小產(chǎn)權目前投資收益率比較高。收租租金收益率高與商品房。如果拆遷有商品房賠償,等于翻了四倍。投資收益率明顯高于商品房。
(10)拆遷補償
即將2018年了,你有聽說那里小產(chǎn)權被強拆了嗎?有聽說深圳因為拆遷而已流離失所嗎?沒有,反而是哪兒拆遷,都冒出來一堆的千萬富豪億萬富豪。有些人又要說了,只有原村民才有賠償。但是請您認真思考一下,深圳二十年前就幾十萬人,真是所有房子都這幾十萬人的嗎。其實大多數(shù)都賣給了外地人。拆遷賠償外地人也有份的。
那么,涉及到土地流轉、土地性質、國土規(guī)劃的問題最后的結果必然是,要么補交地價要么政府出錢收回。
目前市場上所有的深圳小產(chǎn)權確權,給名份,這個話題一直沒有斷過,是遲早的事,買別處的房子,如果再買房,會影響首付,深圳,只要有房貸,只要有房貸記錄首付就要5成,買小產(chǎn)權不會,沒有購房記錄,沒有房貸記錄,再買商品房依然是首套房。
一個業(yè)主,一棟房子,代表著不是自己,是全深圳住在小產(chǎn)權房里的人的共同利益,深圳4億平方小產(chǎn)權,占所有住房面積的65%,要么都不賠,要么都賠,你在擔心什么?早買的已經(jīng)賺的盆滿缽滿了,從以前幾千塊一平看到現(xiàn)在飆至1萬多了這些人你又有何感想呢?