深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳這個城市十分特殊，是中國最早的特區(qū)，早期經(jīng)濟發(fā)展快，規(guī)劃、用地等方面，因為“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，城市面積非常小，經(jīng)濟快速崛起之后，大量工商企業(yè)在農(nóng)村集體土地上興辦，并且成規(guī)模的發(fā)展，最終形成了今天在深圳的“城中村”，其總量之大、產(chǎn)權(quán)之復雜，恐怕全國沒有出其右者。這就為當下深圳進一步經(jīng)濟發(fā)展的制約，埋下了伏筆。

深圳小產(chǎn)權(quán)房分兩種：一種是在個人建立用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該鄉(xiāng)村的個人一切者，由鄉(xiāng)政府或村政府一致頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另一種是在個人企業(yè)用地或許占用耕地守法建立的房子。即，前一種深圳小產(chǎn)權(quán)房是合法的，后一種則是守法的。

影響深圳小產(chǎn)權(quán)房評估的因素主要包括下幾方面：

1、房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施，修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。

2、房屋所處的位置，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。

3、房屋的朝向及裝修程度，同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生好幾百左右每平方米的落差。房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有房產(chǎn)證，但是是經(jīng)過村集體政府批準的，所以是可以擁有居住權(quán)的，但是需要注意的就是最好不要發(fā)生民事糾紛問題，不然在法律上還是難獲保障的。

在市面上傳出了許多國土對小產(chǎn)權(quán)房的處理方式，但是，深圳的做法因具體情勢特殊而很難產(chǎn)生標本意義，因為把農(nóng)村集體土地全部直接改為國有土地在其他地方基本不可行。但總體的思路仍然應(yīng)該是宜疏不宜堵，在法律執(zhí)行上放民間一馬，對不違反城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在補辦手續(xù)、補繳費用后確認和保護產(chǎn)權(quán)。最終在制度上必須實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)以及和國有土地的同權(quán)同價，即使目前做不到這一點，也必須更合理地分配集體土地的增值收益，為小產(chǎn)權(quán)房難題的最終解決創(chuàng)造順暢條件。