深圳小產(chǎn)權(quán)房

“由于依法批準(zhǔn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地旨在增加農(nóng)民(包括集體)的非農(nóng)收入，”清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、全國政協(xié)委員蔡繼明說。為什么不允許農(nóng)民通過房地產(chǎn)開發(fā)賺更多的錢？對于建立農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)，要承認(rèn)其合法性?！?/span>

據(jù)全國政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海說，“從發(fā)展的角度看，集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與國有土地使用權(quán)‘相同的地方、相同的權(quán)利、相同的價(jià)格’，應(yīng)當(dāng)公開、公平地進(jìn)行交易。大小沒有區(qū)別。因此，對于農(nóng)村房地產(chǎn)來說，應(yīng)該是所謂的小產(chǎn)權(quán)房.“

自1992年以來，中國政府已經(jīng)禁止三至五項(xiàng)申請的小產(chǎn)權(quán)，但一再被禁止。2012年2月，國土資源部出臺了強(qiáng)有力的措施，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上清理小產(chǎn)權(quán)房屋。隨后，國土資源部還宣布，2012年，北京等小產(chǎn)權(quán)房問題將在城市進(jìn)行試點(diǎn)清理。與此同時(shí)，中國政府首次對監(jiān)管不善的國土資源官員追究刑事責(zé)任。由于這是關(guān)于居住在屋內(nèi)的人們的問題，因此在線討論是不變的。廈門知名房地產(chǎn)評論員兼合房網(wǎng)主編程凌虛說，國土部的舉措是“支持市場”，為房價(jià)居高不下，但不利于中低收入購房者。“兩會(huì)”時(shí)期，《國際融資》記者采訪了天下政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院傳授蔡繼明和天下政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)傳授郭松海，請他們就此揭曉卓識。

深圳小產(chǎn)權(quán)為什么不能反復(fù)停止，長期積累不容易解決？

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蔡繼明在提案中表示，小型房產(chǎn)不僅大量存在，而且涉及各方利益。首先，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的村鎮(zhèn)集體和村民可以在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進(jìn)程中，通過建設(shè)小房地產(chǎn)，得到一份湯，這也使得大量的集體土地進(jìn)入市場和流通。創(chuàng)造了更大的收益。其次，城市居民可以購買相對合理的房價(jià)，在一定程度上緩解了住房問題。甚至許多公務(wù)員、領(lǐng)導(dǎo)干部和社會(huì)名流都買了高檔的小房子(其中許多是大房子和別墅)，大大改善了住房條件。第三，在保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足的情況下，大量農(nóng)民工和農(nóng)民工在城市中發(fā)揮著作用，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上起到了經(jīng)濟(jì)適用住房的作用。第四，許多地方政府在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房之前監(jiān)管薄弱，建成后一方面穩(wěn)定，不愿為修繕小產(chǎn)權(quán)房而得罪老百姓。他認(rèn)為，城市住房價(jià)格偏高，土地制度安排為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的空間，現(xiàn)行的土地征收制度導(dǎo)致農(nóng)民在土地增值收益分配模式上得不到合理的價(jià)值補(bǔ)償?shù)?。是小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的主要原因。

郭松海是中國人民政治協(xié)商會(huì)議全國委員會(huì)委員，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，對“國際金融”記者說：“目前，中國的小型房產(chǎn)總數(shù)是約50至60億平方米，相當(dāng)于中國城市住房數(shù)量的30％以上。超過10個(gè)在過去幾年中，政府對小型房產(chǎn)進(jìn)行了限制和禁令。但問題是目前農(nóng)村土地制度的缺陷和小產(chǎn)權(quán)的低價(jià)與消費(fèi)相容這個(gè)城市的低收入和中等收入居民的能力。這是其發(fā)生的內(nèi)在原因。十多年來，小型房產(chǎn)的發(fā)展，土地規(guī)劃和城市規(guī)劃的調(diào)整其住房建設(shè)，環(huán)境建設(shè)和售后物業(yè)管理難以與商品房區(qū)分開來。城市中的大量低收入和中等收入家庭已經(jīng)落戶“生活和生活”?？陀^地說，這部分非法和非法建筑起到了社會(huì)住房的作用，完全闖入另一本書是不現(xiàn)實(shí)的?！?/span>

深圳小產(chǎn)權(quán)問題的解決途徑在哪里？

蔡繼明委員強(qiáng)調(diào)：“對于建立農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)，要承認(rèn)其合法性。他認(rèn)為，這樣的小產(chǎn)權(quán)房，要么是因?yàn)榇迕癜哑椒扛脑斐闪俗约旱恼?，從而提高了容積率，要么是因?yàn)榇寮w把土地和宅基地結(jié)合起來，在保證村民生活條件不變甚至改善的情況下，將建在所保存的集體土地上。為什么不允許農(nóng)民通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得更多收入，因?yàn)楹戏ㄅ鷾?zhǔn)的集體農(nóng)村建設(shè)用地是為了增加農(nóng)民(包括集體)的非農(nóng)收入。由于國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給私營企業(yè)，甚至可以轉(zhuǎn)讓給外國企業(yè)，農(nóng)民的住房也可以作為私有財(cái)產(chǎn)出售。為什么不允許農(nóng)村集體建設(shè)用地(包括宅基地)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)村集體以外的單位或者個(gè)人，以增加收入？他認(rèn)為，承認(rèn)這類小產(chǎn)權(quán)房的合法性，不僅有利于促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的保護(hù)和集約利用，而且有利于農(nóng)民取得土地產(chǎn)權(quán)收入，從根本上說，有利于保護(hù)和不損害農(nóng)民集體土地的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，他指出，這類小樓盤的建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在政府公布解決小產(chǎn)權(quán)房的完整計(jì)劃之前，尚未納入城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的小地產(chǎn)房已經(jīng)建成。雖然規(guī)劃違規(guī)沒有問題，但也必須達(dá)到建筑標(biāo)準(zhǔn)。但政府解決小產(chǎn)權(quán)房的完整方案公布后還沒有建好小產(chǎn)權(quán)房，必須等到制定計(jì)劃后再建。

他對<國際融資>記者說：“小產(chǎn)權(quán)房合法化無疑會(huì)減少地方政府土地的收入，但隨著小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場，城市大產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格將趨于合理，這樣，一些低收入和中等收入的居民也可以負(fù)擔(dān)或租房，這將減輕政府提供負(fù)擔(dān)得起的住房的壓力，減少政府的財(cái)政支出，降低城市農(nóng)民工的住房門檻，幫助提高真正的城市化水平，從根本上緩解人口短缺的壓力。這顯然是一種多方、雙贏、小型物業(yè)房的解決方案。“

蔡繼明委員會(huì)還提出“深化土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)型，為農(nóng)村土地提供真實(shí)完整的產(chǎn)權(quán)”。他認(rèn)為，農(nóng)村集體建設(shè)用地（包括宅基地，如果繼續(xù)集體所有），應(yīng)享有與城市國有建設(shè)用地相同的權(quán)利，并按照相同的市場原則定價(jià)。城鎮(zhèn)居民的住宅用地雖然是國有的，但可以出租，抵押，繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的住宅用地（使用權(quán)）既不能出租也不能抵押，也不能繼承或轉(zhuǎn)讓。任何高價(jià)的人都可以出售，農(nóng)村居民的住所不能出售價(jià)格較高的城市居民;這違反了同一土地，相同權(quán)力和相同價(jià)格的原則，并限制了居民定居和定居的自由。要實(shí)現(xiàn)國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的“統(tǒng)一市場”，實(shí)現(xiàn)“同土地，同等力量，同等價(jià)格”。

將小產(chǎn)權(quán)住宅更名為農(nóng)村房地產(chǎn)

郭松海名委員建議，政府應(yīng)本著維護(hù)國家利益、兼顧他人利益的原則，維護(hù)農(nóng)民利益，考慮購房者利益，盡快解決小產(chǎn)權(quán)問題，盡量減少拆遷。他認(rèn)為，所謂小產(chǎn)權(quán)房是特殊時(shí)期的一種特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，應(yīng)該是新的、舊的一段時(shí)間，確定一段時(shí)間后，可以在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村預(yù)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房；經(jīng)過一段時(shí)間，違章違規(guī)、肆無忌憚地剝削的，將受到嚴(yán)懲。他指出：“發(fā)展農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地規(guī)劃，要按照城市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行審批；對占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅(jiān)決取締。情節(jié)嚴(yán)重的，依照破壞土地資源罪等有關(guān)法律規(guī)定追究刑事責(zé)任。“

同時(shí)，郭松海成員還呼吁：對原發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類，逐步合法化。除了對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)行登記外，在原建設(shè)用地上開發(fā)的小型產(chǎn)權(quán)房也可以按照一定的城市房地產(chǎn)土地登記程序進(jìn)行登記。

他建議：首先，建立在符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上的房地產(chǎn)是一般住宅建設(shè)項(xiàng)目，可以通過法律程序納入住房保障體系。在農(nóng)村地區(qū)，購買小型房產(chǎn)的大多是低收入和中等收入家庭，他們買不起城里的高價(jià)房。因此，他們可以參考城市經(jīng)濟(jì)適用房和價(jià)格有限的住房政策，將這些小型房產(chǎn)轉(zhuǎn)為社會(huì)保障房。買方核準(zhǔn)身份，核實(shí)城市房屋檔案，重新提交手續(xù)，繳納土地出讓金，稅費(fèi)等，并取得國家自用房屋產(chǎn)權(quán)證，不得在限期內(nèi)列出。第二，對于符合土地使用規(guī)劃且質(zhì)量良好但尚未出售的小型房產(chǎn)，政府可以考慮以成本價(jià)購買，如當(dāng)?shù)毓沧赓U住房，經(jīng)濟(jì)適用房和其他住房以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房的短缺。它可以減少政府在經(jīng)濟(jì)適用房中的土地和資本投資。第三，在城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的情況下，房地產(chǎn)建在農(nóng)村集體建設(shè)用地和住宅用地上，屬于別墅和高端公寓的建設(shè)項(xiàng)目，除了支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，稅費(fèi)外，對購買者的罰款，罰款總額應(yīng)為：近地區(qū)類似商品房的價(jià)格減去購買小型房產(chǎn)的費(fèi)用。

關(guān)于如何完善我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，郭松海成員建議集體土地使用權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)享有自由流轉(zhuǎn)權(quán)，即農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。但是，考慮到宅基地的社會(huì)保障功能，出讓人必須向政府土地管理部門頒發(fā)自己擁有的新財(cái)產(chǎn)證書；同時(shí)，還應(yīng)審查購買人的資格。只有城市中的低收入者才能購買住房來解決他們的生活困難和滿足他們自己的需要，高收入者在農(nóng)村購買別墅后不得重建。

他呼吁：小產(chǎn)權(quán)房的名稱在農(nóng)村地區(qū)。他解釋說：“所謂的”小產(chǎn)權(quán)房“，與城市在國有土地上建設(shè)大型商品房的產(chǎn)權(quán)有著相對的關(guān)系。但是，集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)在憲法中是平等的.除了限制農(nóng)村土地所有權(quán)的變化外，“憲法”對其他權(quán)力沒有任何限制。“物權(quán)法”第39條規(guī)定：“所有人有權(quán)依法占有、使用、受益和處置其動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)?！币虼?，作為所有權(quán)主體的使用權(quán)的行使，與集體和國家平等，而不論產(chǎn)權(quán)的大小。從發(fā)展的角度看，集體建設(shè)用地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是“同地、同權(quán)、同價(jià)”、公開、公平、公正的交易，差別的大小是不能討論的。因此，應(yīng)該把所謂的小產(chǎn)權(quán)房命名為農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。

郭松海委員還建議：對集體建設(shè)用地進(jìn)行合理規(guī)劃，逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。及時(shí)總結(jié)成都、重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逐步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化改革，通過規(guī)劃管理，逐步放開規(guī)劃中對建設(shè)用地和荒地流轉(zhuǎn)的限制，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級土地市場，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。