深圳小產(chǎn)權(quán)房

        深圳乃至全國的長租公寓融資成本提升|房租要漲了嗎？小產(chǎn)權(quán)房是買還是繼續(xù)租近期，銀保監(jiān)發(fā)布的76號(hào)文提出，要積極運(yùn)用資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置和使用效率。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)范發(fā)行將進(jìn)一步促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。

中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，有關(guān)方面正在制定CMBS業(yè)務(wù)指引（以下簡稱“指引”），指引出臺(tái)時(shí)間漸近。

據(jù)悉，指引在現(xiàn)金流方面的要求或更為嚴(yán)格。

CMBS（Commercial Mortgage-backed Securities）即商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。通常以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等）為主要本息償還來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

CMBS產(chǎn)品可以突破銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的限制，融資不完全依賴于借款人的主體信用，而以基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)為主，融資規(guī)模通常較大。

按照指引，通過CMBS融資可能會(huì)受到一定影響，做項(xiàng)目沒以前那么容易了。不少長租公寓發(fā)CMBS融資，如果CMBS發(fā)行變難，長租公寓融資成本就會(huì)提升，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房租升高？

業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)推理太牽強(qiáng)！

三大方面要求趨嚴(yán)

據(jù)悉，指引對(duì)商業(yè)物業(yè)估值、收入測算、本息覆蓋倍數(shù)等三方面提出更嚴(yán)格的要求，發(fā)CMBS更難了。

首先，一般來說，商業(yè)物業(yè)的融資額不超過商業(yè)物業(yè)價(jià)值的70%，即商業(yè)物業(yè)取得什么樣的估值，決定其融資上線。業(yè)內(nèi)人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能取得高額融資，劣質(zhì)資產(chǎn)蒙混過關(guān)的概率降低。

其次，資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入測算趨嚴(yán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將進(jìn)一步保障投資者利益。

第三，本息覆蓋倍數(shù)要求提高，這也將進(jìn)一步保障投資者利益。

指引出臺(tái)之后，CMBS發(fā)行料變難。事實(shí)上有機(jī)構(gòu)人士已感受到了指引的威力。一位機(jī)構(gòu)人士告訴中國證券報(bào)記者，他手中有一單CMBS項(xiàng)目，按照以前標(biāo)準(zhǔn)沒問題，但要按照新的要求來，備案周期則延長。

對(duì)房租影響有限

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升表示，CMBS從本源上來講，是基于資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資。因此，CMBS最核心的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，要點(diǎn)在于判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否能產(chǎn)出持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值、結(jié)構(gòu)化分層、治理機(jī)制安排、合規(guī)性審核等等，最終構(gòu)建出相應(yīng)的CMBS產(chǎn)品。

“我們最擔(dān)心的是，CMBS產(chǎn)品設(shè)計(jì)片面地關(guān)注主體信用評(píng)級(jí)而忽視基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，或者由于主體的增信而犧牲了產(chǎn)品的承銷獲準(zhǔn)。這樣的操作，一方面會(huì)給投資人帶來風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也干擾了CMBS作為一項(xiàng)資產(chǎn)支持證券的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，阻礙CMBS市場的成熟和發(fā)展。”

“要知道，主體評(píng)級(jí)穩(wěn)定性比基礎(chǔ)資產(chǎn)更難預(yù)測，在房地產(chǎn)急劇調(diào)控的背景下波動(dòng)性可能較強(qiáng)”。周以升補(bǔ)充道。

周以升表示，目前CMBS的認(rèn)購資金主要來自于銀行、保險(xiǎn)、券商資管與基金公司等。穩(wěn)定結(jié)實(shí)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)有利于投資人達(dá)成共識(shí)，擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，提升二級(jí)市場交易的活躍度。CMBS的規(guī)范發(fā)行長期利好CMBS市場發(fā)展。

一位資深資產(chǎn)證券化人士表示，不少長租公寓采取CMBS的方式融資，融資成本上升，并不一定帶來房租上漲。規(guī)范發(fā)行有利于市場規(guī)范，長期來看，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的融資成本會(huì)降低而非升高。

渤海證券董事總經(jīng)理李耀光指出，指引對(duì)資產(chǎn)的要求更高，使得CMBS的標(biāo)準(zhǔn)化程度更高，對(duì)投資者的保障更強(qiáng)。而發(fā)行量可能會(huì)受到較大影響，因?yàn)闈M足新規(guī)的資產(chǎn)可能有限。他認(rèn)為目前CMBS受到經(jīng)營性物業(yè)貸很大的沖擊。

戴德梁行估價(jià)與顧問服務(wù)部高級(jí)副董事劉慧認(rèn)為，對(duì)于萬億級(jí)別的CMBS市場來說，從一開始就樹立規(guī)范至關(guān)重要。相關(guān)方面提升對(duì)CMBS現(xiàn)金流的要求，相當(dāng)于替投資者篩選一遍基礎(chǔ)資產(chǎn)，只有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)才能通過CMBS獲得融資。

那么，指引一旦落地會(huì)否影響CMBS融資總額？劉慧表示，目前尚不能確定。從中長期來看，融資總額未必會(huì)下降。劉慧稱，從2016年到現(xiàn)在，市場對(duì)CMBS的認(rèn)可度增加。從最初測算公司去找業(yè)主介紹CMBS到現(xiàn)在業(yè)主主動(dòng)咨詢，市場已向成熟邁進(jìn)。

萬億CMBS市場趨規(guī)范

行業(yè)一般認(rèn)為，CMBS潛在市場規(guī)模達(dá)萬億元。

根據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2018年1月1日至2018年8月21日，市場共15單CMBS發(fā)行成功，規(guī)模共計(jì)306.65 億元。

其中2018年1季度發(fā)行成功7單，融資總額116.71億元；2018年2季度發(fā)行成功4單，融資總額133.52億元。2018年1季度較2017年4季度有所回落。

2018年以來，CMBS呈現(xiàn)降溫趨勢。這與資產(chǎn)證券化整體監(jiān)管趨勢一致（CMBS為資產(chǎn)證券化的一個(gè)子類）。

此前，接近監(jiān)管層的人士告訴中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者，監(jiān)管層對(duì)資產(chǎn)證券化關(guān)注持續(xù)升溫。

目前日常監(jiān)管主要關(guān)注三個(gè)方面：

第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)性、現(xiàn)金歸集以及轉(zhuǎn)付情況。該人士介紹，部分原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立發(fā)行后，在未告知計(jì)劃管理人的情況下，抵、質(zhì)押基礎(chǔ)資產(chǎn)所涉資產(chǎn)進(jìn)行再融資，損害投資者利益。

第二，特定原始權(quán)益人運(yùn)行情況及現(xiàn)金流回款情況。例如部分原始權(quán)益人的基礎(chǔ)資產(chǎn)分散度不夠，單一底層資產(chǎn)或重要債務(wù)人占比較大，風(fēng)險(xiǎn)集中。

第三，關(guān)注過剩產(chǎn)能行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，關(guān)注原始權(quán)益人與差額支付義務(wù)人、流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)及底層債務(wù)人為關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目。因?yàn)榇祟愴?xiàng)目一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，可能存在內(nèi)外部增信無效的被動(dòng)局面。

在穩(wěn)杠桿的過程中，資產(chǎn)證券化作為盤活存量的工具，是監(jiān)管層鼓勵(lì)的產(chǎn)品類型。近期，銀保監(jiān)發(fā)布的76號(hào)文提出，要積極運(yùn)用資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置和使用效率。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)范發(fā)行將進(jìn)一步促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。