深圳小產(chǎn)權(quán)房

有人說深圳小產(chǎn)權(quán)房是洪水猛獸，在一線、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲和持續(xù)下跌情況下，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格增長(zhǎng)幅度持續(xù)不變，這樣一現(xiàn)象成為了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)事件中的特例，小產(chǎn)權(quán)房的租售明暗進(jìn)行，但隨著國(guó)家土地整改政策的到來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正、小產(chǎn)權(quán)房稱為租賃房、小產(chǎn)權(quán)房拆遷等有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的熱點(diǎn)新聞不斷，隨著國(guó)家的政策以及相關(guān)行業(yè)的代表發(fā)言就能夠掀起一波一波的浪潮，而在土地整改政策中，小產(chǎn)權(quán)房面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)是并存的。

國(guó)家為了控制房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提出“房子是住的，不是炒的”的國(guó)家戰(zhàn)略，全國(guó)各地推出“城市更新”、“三舊改造”、“農(nóng)地流轉(zhuǎn)”、“租購?fù)瑱?quán)”、“培養(yǎng)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)”等政策，旨在推動(dòng)農(nóng)村集體所有土地有序進(jìn)入市場(chǎng)，助力城市住房供給側(cè)改革。有學(xué)者將此系列政策稱之為“土地新政”，也有稱之為“二次土改”。

盡管土地新政給中國(guó)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)格局帶來的機(jī)遇和影響目前尚難以全面評(píng)估，但所謂“新政”帶給北上廣深等一線城市存量的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)沖擊可謂石破天驚。由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有完善的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)制和系統(tǒng)，無法準(zhǔn)確地從大數(shù)據(jù)上定性和定量分析近來小產(chǎn)權(quán)房近期的交易態(tài)勢(shì)，但以深圳為例，小產(chǎn)權(quán)房交易出現(xiàn)的新特點(diǎn)足以印證其火爆勢(shì)頭。這些特點(diǎn)包括：

（一）小產(chǎn)權(quán)房的購買者由個(gè)人購買演變?yōu)閭€(gè)人與企業(yè)購買并舉，企業(yè)向村股份公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織整層、整棟甚至多棟購買的情形屢見不鮮；

（二）從購房目的來看，由單純購買自住，演變?yōu)樽宰≌哂兄?，投資者有之且更多，部分投資人以出租、再次轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房或坐等小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償為目的；

（三）小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格已有較大幅度的升值。2015年底至2017年底，我們所了解的深圳小產(chǎn)權(quán)房交易集中的南嶺、沙井、龍華、西鄉(xiāng)等片區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格區(qū)間在每平方米8千元以上至1.4萬元不等，個(gè)別地段甚至達(dá)到每平方米2萬元以上，升值區(qū)間每平米1100元至3000元不等，升值幅度13%至35%之間，與同片區(qū)商品房升值幅度相當(dāng)，部分小產(chǎn)權(quán)房升值幅度甚至高于同片區(qū)商品房。

（四）小產(chǎn)權(quán)房的交易模式由不公開、半公開變?yōu)橥耆_，一些交易集中片區(qū)設(shè)立有專門的服務(wù)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的中介機(jī)構(gòu)，附設(shè)有網(wǎng)站，還有的律師事務(wù)所不顧司法行政部門的禁令，違規(guī)為交易進(jìn)行見證等。

在土地新政的政策改進(jìn)中，深圳小產(chǎn)權(quán)房能不能買、如何買、如何投資等都成了我們經(jīng)常探討的話題，就土地整改我們提出以下幾種觀點(diǎn)：

（一）城市更新領(lǐng)域發(fā)展商對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的拆賠帶來一定機(jī)遇，也有風(fēng)險(xiǎn)

目前深圳和其他一線城市如火如荼進(jìn)行的城市更新中，一些發(fā)展商推出的拆賠方案，將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的賠償標(biāo)準(zhǔn)較商品房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，定的稍低，甚至基本一致。單獨(dú)從拆遷賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來看，這樣的小產(chǎn)權(quán)房是值得買入的，并且可以通過城市更新這一程序在回遷后獲得合法產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，因而造就了更新狀態(tài)下的小產(chǎn)權(quán)房投資商機(jī)。

小產(chǎn)權(quán)房雖然由建房人或是買房人占有并使用，但是小產(chǎn)權(quán)房所附的土地大多為沒有履行征轉(zhuǎn)手續(xù)的集體土地。占有小產(chǎn)權(quán)房的被拆賠人，在取得與紅本商品房所有人稍低甚至一致的拆賠條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有向集體土地所有權(quán)人支付土地拆賠（征收）款項(xiàng)的義務(wù)。

在現(xiàn)實(shí)中，基于各種原因，大部分集體土地所有權(quán)人并未向小產(chǎn)權(quán)房占有者主張這一權(quán)利，開發(fā)商也沒有明示這一權(quán)利現(xiàn)狀，政府的集體資產(chǎn)管理部門亦未對(duì)這一集體資產(chǎn)流失現(xiàn)像加以控制。而是在城市更新過程中，僅要求集體資產(chǎn)管理者出具《關(guān)于自行理清經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的承諾書》。所以，在這個(gè)過程中表象上是開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房占有者的拆遷賠償，其背后則是國(guó)家征收集體土地，由開發(fā)商補(bǔ)償?shù)倪^程。由于補(bǔ)償款直接支付給了小產(chǎn)權(quán)房的占有者，集體并未受益，未來也不排除集體資產(chǎn)管理者向開發(fā)商或是小產(chǎn)權(quán)占有者要求支付集體土地征地補(bǔ)償款項(xiàng)。城市更新實(shí)踐中，開發(fā)商最怕的是“釘子戶”，這種“釘子戶”可能是合法房產(chǎn)權(quán)利人，也可能是小產(chǎn)權(quán)房主，為加快拆遷進(jìn)度，一些開發(fā)商也往往不顧產(chǎn)權(quán)是否合法，以稍微低于或等同于合法產(chǎn)權(quán)的拆賠標(biāo)準(zhǔn)，簽約拆房平地，開發(fā)商的這種心態(tài)也在客觀上助長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房交易火爆的局面。

不過，如果是二手買進(jìn)的小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)階段的占有人，還要考慮到在實(shí)際拆遷賠償中，轉(zhuǎn)讓方有無可能違約，村集體經(jīng)濟(jì)組織是否認(rèn)可或追認(rèn)占有人作為拆遷補(bǔ)償對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）因土地性質(zhì)和用途變化，非法轉(zhuǎn)讓存在合法化的可能

《土地管理法》第六十三條對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)讓做出了禁止性規(guī)定，但依廣東省高院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地合同時(shí)，所涉集體土地雖然沒有經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，不影響合同的效力。”城市更新實(shí)踐中，經(jīng)常有開發(fā)商購買農(nóng)民私宅，當(dāng)時(shí)看來應(yīng)屬違法交易，交易完成后，如住宅所在宗地被轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，不再是農(nóng)地，更新項(xiàng)目已完成規(guī)劃，則此類合同面臨著被法院認(rèn)定為有效合同的可能。司法實(shí)踐中，深圳此類判例已有一些。

（三）目前小產(chǎn)權(quán)房買賣交易仍被認(rèn)定為無效或涉訴案件人民法院不予立案

在人民法院審理的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，無論是農(nóng)村集體土地所建小產(chǎn)權(quán)房，還是城區(qū)土地上的違章違法建筑，目前仍認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，區(qū)別在于：有些法院認(rèn)定無效，同時(shí)也依合同法，對(duì)無效的結(jié)果進(jìn)行處理，責(zé)令雙方向?qū)Ψ椒颠€取得的財(cái)產(chǎn)，而另一些法院認(rèn)定合同無效，但不對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理。

而根據(jù)新近發(fā)布的《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案例的指引》第四條規(guī)定：“對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，當(dāng)事人起訴請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人先向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)幚磉`法建筑返還。”最高法院也有與此相類似的規(guī)定，也就是說，關(guān)于違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房的確認(rèn)之訴，人民法院不直接立案。

（四）在處理結(jié)果上，人民法院不再一刀切地處理因小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生的糾紛

如前所述，司法實(shí)踐中，盡管小產(chǎn)權(quán)房交易均被認(rèn)定為無效，但在部分地區(qū)，人民法院在處理無效合同財(cái)產(chǎn)權(quán)益時(shí)，并非簡(jiǎn)單地按無效返還的處置方法，存在一定地區(qū)差異。

如《2016年全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第30條規(guī)定：“在非試點(diǎn)地區(qū)，……農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償建筑改建成本的，予以支持?！痹谶@里，最高院規(guī)定，買房者最高可取回購房或建房的本息，而2017年9月廣東省高院《關(guān)于審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引》第十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同被確認(rèn)無效，解除或者撤銷后……建設(shè)用地使用權(quán)登記在一方名下的，土地增值屬于合作項(xiàng)目的收益，合作方可以請(qǐng)求參照合同約定、實(shí)際投資情況等進(jìn)行分配?！痹趶V大農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、以及城市化之后原農(nóng)村地區(qū)，投資小產(chǎn)權(quán)房者，有不少是以投資者與宅基地原權(quán)利人合作建房方式進(jìn)行的。按廣東高院的前述規(guī)定，此類合作建房，投資人不僅可以拿回本息，在土地及房產(chǎn)升值情形下，投資人的部分升值收益也是保護(hù)的。這顯然和最高法院的前述規(guī)定有所不同，筆者認(rèn)為廣東的司法實(shí)踐更能反應(yīng)司法審判的公正原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。

（五）小產(chǎn)權(quán)房租賃收益處于司法上的“明禁實(shí)保”法律狀態(tài)

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”由于小產(chǎn)權(quán)房報(bào)建手續(xù)不全甚至是違法建筑，出租小產(chǎn)權(quán)房合同會(huì)被認(rèn)定無效，但據(jù)上述規(guī)定，發(fā)生糾紛訴至法院后，人民法院仍然保護(hù)房屋的占有使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)是參照合同的約定，客觀上，法院保護(hù)了不叫“房租”的房租，亦即基于小產(chǎn)權(quán)房租賃收益，法院實(shí)際上是保護(hù)的。

（六）律師見證并沒能使小產(chǎn)權(quán)房買賣合法安全

實(shí)踐中有小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方為了能確保交易的安全、交易合同的有效而聘請(qǐng)律師就買賣合同做律師見證。根據(jù)《律師見證業(yè)務(wù)工作細(xì)則》及《廣東省司法廳關(guān)于規(guī)范我省律師從事合同見證業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定，律師在承辦合同見證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循勤勉盡責(zé)的原則，認(rèn)真審查見證委托雙方的權(quán)利能力以及行為能力、審查見證委托人申請(qǐng)律師見證合同文本及簽約事實(shí)、審查有關(guān)文件是否真實(shí)、合法。也就是說，律師見證時(shí)除了要對(duì)見證內(nèi)容的真實(shí)性見證外，還要對(duì)其內(nèi)容的合法性進(jìn)行見證，但小產(chǎn)權(quán)房是禁止上市交易的且買賣合同的內(nèi)容因違反禁止性規(guī)定而無效，因此律師見證在此是沒有法律效力的。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中律師見證是毫無意義的。