深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并不是偶然的，其出現(xiàn)是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要結(jié)果，從現(xiàn)代全國(guó)各地房產(chǎn)價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，小產(chǎn)房已經(jīng)成為了深圳經(jīng)濟(jì)性的產(chǎn)物之一，其推動(dòng)了深圳整體經(jīng)濟(jì)并為深圳解決了住房難的問題。目前深圳市場(chǎng)有兩千多萬的房產(chǎn)中有將近百分之六十屬于小產(chǎn)權(quán)房，很多都是以城中村的形式在各地展開開發(fā)，是屬于地方政府為了適應(yīng)本地經(jīng)濟(jì)和深圳城市建設(shè)的一種經(jīng)濟(jì)行為。

深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是新農(nóng)村主題的核心內(nèi)容，只是現(xiàn)代人對(duì)其并沒有稱作為保障性房屋，而是稱為小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)一詞是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而來，意義上是相對(duì)于商品房（大產(chǎn)權(quán)房），深圳小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有以下原因：

1、客觀條件是新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)成為基礎(chǔ)

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房的價(jià)格逐步上漲，有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)，建成房屋后入市交易，這些房屋很多都沒有任何手續(xù)，就直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售。正因?yàn)榇蟓h(huán)境的契機(jī)，小產(chǎn)權(quán)房從此之后大量出現(xiàn)。

2、客觀原因是政府缺乏監(jiān)管和良性引導(dǎo)

按照我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)及規(guī)章制度的規(guī)定，其實(shí)是嚴(yán)格禁止農(nóng)村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，也是嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。但是從政府的實(shí)際監(jiān)管看，政府并沒有起到較好的監(jiān)管和引導(dǎo)作用。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的前期，政府幾乎不監(jiān)管，內(nèi)在原因是政府也可從中受益，但是到了后期，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)時(shí)，政府顯得舉手無措，無法及時(shí)作出更好地能夠不影響社會(huì)穩(wěn)定的決策。

3、客觀推力是房?jī)r(jià)上漲促使小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)發(fā)展

從供需方面來看，小產(chǎn)權(quán)房的供需呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。受到自身收入和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，很多人根本無法承擔(dān)一手或二手商品房的高昂價(jià)格，為了求得生存，不得不退而求其次，選擇小產(chǎn)權(quán)房。從供應(yīng)方面，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村地方也有大量的集體土地可供開發(fā)，基于農(nóng)村發(fā)展收入的考量，很多農(nóng)村明知不合法，仍然與房產(chǎn)商合作推出小產(chǎn)權(quán)房。在一定程度上，消費(fèi)促進(jìn)了供應(yīng)，也帶動(dòng)著小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。再往上追溯原因，房?jī)r(jià)上揚(yáng)成為客觀推力。

在《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，加上其產(chǎn)權(quán)不完整，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房很可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風(fēng)險(xiǎn)。

深圳小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)用于現(xiàn)代住房應(yīng)該是沒有任何問題的，因?yàn)槠涑霈F(xiàn)的本因就是解決本地人口居住問題，而對(duì)于使用小產(chǎn)權(quán)房作為投資產(chǎn)品展開時(shí)可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。