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深圳小產(chǎn)權(quán)房

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小產(chǎn)權(quán)房買賣?這些風(fēng)險要注意!

更新時間:2017.10.12 17:30       作者:小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

 

小產(chǎn)權(quán)房供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂或貯藏物資的場所。它是以居住為目的,包括地權(quán)和房權(quán)。地權(quán)就是土地使用權(quán)。房權(quán)就是房屋所有權(quán)。

 

這樣大小產(chǎn)權(quán)就沒有質(zhì)的差別。大小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán),而是土地使用權(quán)。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn),不擁有土地終身使用權(quán)。價值差在土地所在位置的價值,比如在天安門停一輛大客車一天多少錢,在農(nóng)村場地停一輛大客車一天多少錢,70年下來差價是多少?這樣就知道他們的差距了。

 

3、小產(chǎn)權(quán)房交易面臨哪些風(fēng)險呢?

 

1、 無法取得房產(chǎn)證

 

房產(chǎn)權(quán)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證,但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法,所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán),法律也不會保護(hù)購房者的權(quán)益。

 

2、 無法再出售

 

由于房產(chǎn)證無法合理取得,所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市,無法轉(zhuǎn)賣。

 

3、 質(zhì)量參差不齊

 

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核,不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生,房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題,責(zé)任也很難追究。

 

4、 如遇拆遷沒有補(bǔ)償

 

這些建筑其實算是違章建筑,如果真的遇到拆遷,購房者并不會有任何補(bǔ)償,如果有補(bǔ)償也會全部歸原業(yè)主。

 

小產(chǎn)權(quán)房買賣買賣屢禁不止的原因?

 

1、深層的歷史根源

 

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下,轉(zhuǎn)型中國存在的獨特現(xiàn)象,有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實踐也一再證明,根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問題,而是應(yīng)該基于中國土地制度的缺陷,土地制度改革的大方向,以及中國房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立等事實,探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

 

2、高房價下的市場空間

 

在城市,商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用性住房等多種住房建設(shè)及住房供應(yīng)體系已經(jīng)或正在完善,小產(chǎn)權(quán)問題既沒有納入“正名”的城鎮(zhèn)住房體系,也不是“規(guī)定”的農(nóng)村住宅建設(shè)及供應(yīng)體系的“嫡系”,小產(chǎn)權(quán)住房無論建設(shè)還是到交易無疑是市場刺激下的“私生子”,它填補(bǔ)了高房價住宅市場留下的市場空間。

 

3、低收入人群的冒險與選擇

 

長久以來,商品房獨自撐起了中國房地產(chǎn)“一片天”,從根本上講,這是多年以來高速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與相關(guān)制度建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的產(chǎn)物,所以,在這種前提下,“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價格上的優(yōu)勢,被一些低收入的人群而選擇。

 

離開中國住房的真實生態(tài),一味強(qiáng)調(diào)違法并不能解決任何問題。就“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性,相信那些購買者比政策制定者更清楚其風(fēng)險何在,沒有法治的保障,沒有質(zhì)量的保證,更沒有權(quán)利的歸屬,而又不得不選擇,這種種的沖突,恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。

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