深圳小產(chǎn)權(quán)房

日前，佛山印發(fā)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案，多舉措帶動(dòng)和規(guī)范佛山住房租賃市場(chǎng)。自從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，各地政府都在不斷出臺(tái)調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。佛山在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)及時(shí)推出新政策，是緊跟中央導(dǎo)向，也再次體現(xiàn)出政府的管理、引導(dǎo)效率。

加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案的出臺(tái)，可能會(huì)對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)和投資者產(chǎn)生一定影響，比如減少房產(chǎn)購(gòu)買市場(chǎng)一定的剛性需求，將一部分住房需求轉(zhuǎn)移到房屋租賃市場(chǎng)。同時(shí)，這也有利于解決中低收入家庭的住房問題。

不過由于政策剛出臺(tái)，仍處于指引階段，加上中國(guó)人傳統(tǒng)觀念中對(duì)“擁有一所自己的房子”的重視，因此新政短期內(nèi)對(duì)住房購(gòu)買需求的影響應(yīng)該有限。而新政效應(yīng)，還有待在政策落地過程中檢驗(yàn)。

近年來，佛山房屋租賃市場(chǎng)一直處于持續(xù)發(fā)展中。不久前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門選取了12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。佛山便是12個(gè)試點(diǎn)城市之一。這在一定程度上反映出佛山房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展受到認(rèn)可。

作為一座制造業(yè)大市，改革開放后佛山涌入了大量的外來人口，這些群體中蘊(yùn)藏著大量的租房需求。不過，制造業(yè)占大頭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也讓佛山的外來人口以中低端產(chǎn)業(yè)工人為主。這些人受限于其工資水平，所租房子主要集中在城中村，導(dǎo)致租房市場(chǎng)發(fā)展不平衡。

近幾年，隨著佛山推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加上佛山采取相對(duì)寬松的人才政策，更多中高端人才開始進(jìn)入佛山。他們對(duì)住房要求更高，推動(dòng)了一些中高端物業(yè)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

此外，佛山開展城市升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃，優(yōu)化城市的軟硬件配套，提升了城市環(huán)境質(zhì)量。這促進(jìn)了佛山房屋租賃市場(chǎng)的完善，帶動(dòng)了千燈湖等城市核心區(qū)的租房業(yè)務(wù)。加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案則為以上這些進(jìn)步帶來了更多政策紅利。

也有一些人猜測(cè)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案的出臺(tái)是否會(huì)推動(dòng)自持地的拍賣。自持地交易在最近受到很大關(guān)注。6月6日，萬科以25.3億元最高限價(jià)、100%最大自持面積以及70年最大自持年限斬獲佛山桂城宅地，折合樓面價(jià)約1.53萬元/平方米。目前萬科已在北京、廣州和佛山三地?fù)碛卸嘧谧猿值貕K，共計(jì)斥資超百億元。

自持指的是開發(fā)商自己持有物業(yè)，不得轉(zhuǎn)讓、出售。這類土地的產(chǎn)權(quán)歸屬是開發(fā)商。換句話說，在自持期間，產(chǎn)權(quán)不能變，開發(fā)商沒法賣，大多依靠出租盈利。

那么，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案釋放的政策利好是否會(huì)讓更多房地產(chǎn)商加入自持地開發(fā)的行列，并進(jìn)一步成為租賃市場(chǎng)的玩家？筆者認(rèn)為，這一判斷還為時(shí)過早。

雖然政策鼓勵(lì)租賃，讓這一市場(chǎng)呈現(xiàn)更多機(jī)會(huì)，但是大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)還是對(duì)開發(fā)自持地，以及深度踏入租賃市場(chǎng)持觀望態(tài)度。自持的方式，會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。企業(yè)必須對(duì)自身的能力有清楚的認(rèn)識(shí)，判斷自己是否有充足資金開發(fā)自持地，消費(fèi)者能否承擔(dān)高昂租金，收租多久能收回成本，資金能否實(shí)現(xiàn)平衡。這就是說，企業(yè)要對(duì)后續(xù)盈利模式有充分把握。

如果大家都投入自持地開發(fā)，可能會(huì)導(dǎo)致房企洗牌。而資金實(shí)力不足、后續(xù)盈利難以保證的中小企業(yè)可能會(huì)遭遇困難。

總之，資金挑戰(zhàn)和盈利模式的不確定，讓開發(fā)商目前對(duì)以自持方式拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

接下來，佛山的租賃市場(chǎng)如何獲得更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展？筆者認(rèn)為，最重要的是政府要進(jìn)一步做好政策引導(dǎo)和落地。

房地產(chǎn)的每一塊市場(chǎng)發(fā)展都離不開政策指引。此前佛山政府大力推動(dòng)三舊改造、盤活土地存量的探索，成為廣東乃至全國(guó)的典范。這就是政府引導(dǎo)的最佳案例。而目前，在租賃市場(chǎng)仍存在一定的政策真空的背景下，佛山一定要加強(qiáng)政策引導(dǎo)。政府如何落實(shí)新政策的具體細(xì)則、進(jìn)行項(xiàng)目審批、提供金融優(yōu)惠等等，都會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生切實(shí)影響。

因此，政府要善于通過引導(dǎo)來調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性，讓更多民間資本和企業(yè)力量愿意參與到租賃市場(chǎng)，從而促進(jìn)房屋租賃獲得更好的市場(chǎng)化發(fā)展。

總之，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展可以為中低收入者住房帶來更多實(shí)惠，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣性，為投資者帶來多元化的選擇。這有利于供求關(guān)系的平衡，為房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)化、體系化的發(fā)展注入動(dòng)力。在政策逐漸完善的過程中，企業(yè)要找準(zhǔn)最適合自己的方式切入租賃市場(chǎng)。

（南方日?qǐng)?bào)）