深圳小產(chǎn)權(quán)房

“新國五條”行情的個稅據(jù)實征收規(guī)定，已在中心五區(qū)陸續(xù)執(zhí)行，天河區(qū)在中心城區(qū)中算是最晚執(zhí)行這個規(guī)定的。

據(jù)了解，天河地稅從2017年7月4日起執(zhí)行新規(guī)，交易提供契稅發(fā)票作為免稅依據(jù)，而提供契稅發(fā)票后，房產(chǎn)還未夠五年或滿五年非唯一的，個稅必須按據(jù)實征收：（地稅核價-原購房價）20%。曾經(jīng)在2013年讓購房者“聞風(fēng)喪膽”而產(chǎn)生一波“新國五條”行情的個稅據(jù)實征收規(guī)定，其實已在中心五區(qū)陸續(xù)執(zhí)行，天河區(qū)在中心城區(qū)中算是最晚執(zhí)行這個規(guī)定了。

地產(chǎn)人士表示，需要交契稅作為免稅依據(jù)的情形非常少。由于個稅目前還是可以按據(jù)實征收或核定征收來計算，這方面只需進行簡單計算即可清楚。為避免產(chǎn)生巨額個稅，購房者在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時謹(jǐn)慎提供契稅發(fā)票。

較少交易需要提供契稅發(fā)票

合富房地產(chǎn)交易中心資深經(jīng)理梁文耀對記者表示，中心五區(qū)過去幾年已陸續(xù)執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，天河區(qū)7月初才施行，在中心區(qū)算是晚了。但是他認(rèn)為這一規(guī)定不會對市場產(chǎn)生很大影響，因為在交易過戶中，契稅發(fā)票很少需要用到。以往市中心有一些爛尾樓，業(yè)主已繳清樓款和契稅，但是開發(fā)商遲交樓，導(dǎo)致后來業(yè)主在出證后希望按證滿五年享受稅費優(yōu)惠，由于當(dāng)時房產(chǎn)證尚未滿五年，因此會出示契稅發(fā)票以作證明，但近年類似房屋在交易中很少碰到，業(yè)主憑不動產(chǎn)證或者調(diào)檔即可證明不動產(chǎn)證出證時間，不需出示不動產(chǎn)契稅發(fā)票。

中原地產(chǎn)明軒分行高級營業(yè)經(jīng)理劉袁遠表示，按照目前的稅費規(guī)定，普通住房、證不滿兩年增值稅按地稅核價征收5.6%，證滿兩年可免增值稅；對于非普通住房，證不滿兩年增值稅按地稅核價全額征收5.6%，證滿兩年增值稅按買賣的差額征收5.6%；普通住房或非普通住房的個稅減免政策都一致，滿五年且唯一可免個稅。

在證明不動產(chǎn)證滿兩年或五年的時候，業(yè)主只需查看不動產(chǎn)證出證日期，買家通過簡單的查冊，在不動產(chǎn)登記日期一欄也可以看到。如果房產(chǎn)因為涂銷抵押登記或析產(chǎn)等原因而重出新證，業(yè)主可以申請調(diào)檔，在不動產(chǎn)交易登記中心即可現(xiàn)場辦理，也可以了解到房產(chǎn)是否符合免稅規(guī)定，一般都不需要提供契稅發(fā)票。

提供購房發(fā)票契稅發(fā)票與否

你可以簡單計算

據(jù)了解，契稅發(fā)票在交易中較少出示，一來是由于爛尾遲交樓的房屋在市場上交易不多，需要出示契稅來作為免稅依據(jù)的情形很少有；二來則是，對于房屋增值巨大的房屋來說，按地稅核價全額征收1%的個稅，會比按買賣差價20%征收個稅要來得便宜。地產(chǎn)人士舉例說，以石牌暨南大學(xué)一個未加裝電梯的樓梯樓兩房單位來說，業(yè)主持貨多年，當(dāng)初原購房價是幾十萬，現(xiàn)在按照三四百萬元的價格售出，如果據(jù)實征收，個稅可能高達六七十萬元，而按核定征收的計算方式，個稅按地稅核價1%征收，大約只是三四萬元，兩種計算方式算出來的個稅是天差地別。

地產(chǎn)人士表示，轉(zhuǎn)讓過程中，除了個稅外，非普通住房在進行增值稅減免的時候也有可能需要出示購房發(fā)票。對高端住宅來說，增值稅即使?jié)M了兩年，也是按照買賣差價來征收5.6%，不能全免，因此到底出不出示購房或契稅發(fā)票，這是個問題。對增值不多的高端住宅來說，出示發(fā)票再對比地稅核價，增值如果為0或者數(shù)額不大的話，出示發(fā)票的確可以起到一個減免稅負的作用。

不過，需要指出的是，一旦提供了契稅發(fā)票或購房發(fā)票，將起到一個聯(lián)動的效應(yīng)，個稅也會因此而可能被據(jù)實征收。對于持貨多年、增值可觀的高端住宅來說，10年前購入時可能是單價才“1萬+”，現(xiàn)在按照“7萬+”價格出售，出示發(fā)票可以按照買賣差價交增值稅，但同時個稅卻可能按照每平方米1.2萬元交個稅（6萬20%），以一個150平方米的高端住宅來算，個稅高達180萬元。