深圳小產(chǎn)權(quán)房

11號線開通有一周年了，俗話說，火車一響，黃金萬兩。那么，11號線作為目前深圳地鐵中速度最快，運營里程最長，跨度最廣的城市“火車”，在開通的這一年里，有什么不一樣呢？

11號線日均客流已達31.2萬人次

先來看11號線周年成績。去年（2016年）6月28日，地鐵11號線開通載客，如今運營滿周歲，單日最高客流量已達44.3萬人次。日均客流量則達到31.2萬人次。

作為大站快車，如此客流量已是相當不錯的成績。很好地解決了寶安西部區(qū)與市中心的通勤時間，尤其是帶動了沿線經(jīng)過的松崗片區(qū)、沙井（小產(chǎn)權(quán)房集中地）片區(qū)、福永片區(qū)的部分發(fā)展，極大的推動了我們對寶安西部邊遠片區(qū)的認識。

福永沙井松崗，置業(yè)關(guān)注度提高

11號線串聯(lián)起了深圳主要的核心區(qū)域，包括福田CBD、車公廟、后?？偛炕亍⑶昂：诵膮^(qū)、機場及大空港區(qū)。因此，對于在一條線上的寶安機場以北區(qū)域而言，最為受益。

它彌補了寶安機場以北片區(qū)的對外公共交通的缺陷，地鐵快線的延伸也徹底顛覆了原有的“區(qū)位”概念，拓展了人們的生活空間，拓寬就業(yè)、居住、休閑的范圍。

其中受惠最多且立竿見影的莫過于地鐵周邊物業(yè)，明顯地感受得到，這三地的樓市獲得了越來越高的關(guān)注度。

不過，從部分數(shù)據(jù)來看，11號線開通后，這三大片區(qū)內(nèi)的商品房房價沒有顯示出高漲的預(yù)期。根據(jù)深圳中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，沿線地鐵口的二手房在近1年內(nèi)，最高的平均漲幅不超過9%，甚至有個別樓盤負增長。

老牛認為，一是房源規(guī)模較小，交易受結(jié)構(gòu)性影響大，結(jié)構(gòu)性影響包括戶型、交易量等，從下列表格可見，站點對應(yīng)的樓盤數(shù)量都是個位數(shù)；二是這一年來，尤其是深圳“104新政”以來，深圳樓市進入到深度調(diào)整期，市場整體性低迷。

但另一方面，從新房情況來看，關(guān)注度卻明顯提高，華強城、拾悅城、滿京華云著等項目尤其受矚目?？梢哉f，這三個片區(qū)已經(jīng)由區(qū)域市場轉(zhuǎn)為外溢市場。

租金的波動能夠較好地反映短時間內(nèi)人口變動的情況，但目前暫沒有準確且全面地數(shù)據(jù)做論述。

寶安區(qū)主要承接南山、福田的通勤群體。由于寶安區(qū)內(nèi)地鐵線路覆蓋較少，樓盤分化差異較大，地鐵目前是租金高低的硬指之一。

福永、沙井、松崗三片區(qū)對比寶安老城區(qū)來說，租金較低。但這三個片區(qū)之間橫向?qū)Ρ?，地鐵口盤的差距不大，商品房2房戶型租金普遍在2k-3k之間。

一方面，這幾個片區(qū)真正屬于地鐵口物業(yè)的商品房很少，11號線開通后，對地鐵口租金確實有較大的帶動作用，但整體拉漲水平顯得有限；另一方面，周邊存有大量的城中村，房源供給量較大，整體租金被相應(yīng)稀釋,但由于這類房產(chǎn)原本租金基數(shù)低，幾百元的租金上調(diào)，幅度便達到了30%以上。

老牛觀察到，在11號線開通后，開始有投資公司將這片區(qū)內(nèi)的民房、小產(chǎn)權(quán)房包裝成青年公寓統(tǒng)一管理出租，實際上投資市場已經(jīng)看到了需求的轉(zhuǎn)移。

三大片區(qū)間的簡易對比分析

2016年底，寶安區(qū)街道“6”變“10”，除新安、石巖外，寶安中北部的西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗都分出了兩個街道。

而實際上，我們還習慣性地以原街道的片區(qū)概念闡述它們。一是習慣了叫法，二是新街道短時間內(nèi)不會因管轄界限的明晰而有顯著地變化。

三個片區(qū)扼守深圳西北門戶，除11號線外，預(yù)計到2022年，片區(qū)軌道交通網(wǎng)會形成以11號線、穗莞深城際線分別對內(nèi)對外的主干走廊，以及搭配1號線、12號線、20號線、6號線構(gòu)筑的局域干線網(wǎng)絡(luò)。

福永作為深圳西部工業(yè)及經(jīng)濟重鎮(zhèn)，依托山、海、湖的區(qū)位優(yōu)勢，海、陸、空的交通優(yōu)勢以及目前深圳一路由向西的優(yōu)勢，發(fā)展可期。

但從居住角度考慮，工業(yè)污染加上公共配套嚴重不足、城市面貌相對落后，以及近機場的噪音影響，片區(qū)的宜居性稍差些。這也算是塘尾地鐵口的華強城尤其受矚目的因素。

受機場限高的影響，福永的垂直發(fā)展空間受限也大。并且，從大空港初步規(guī)劃圖來看，雖說福永占據(jù)地利，但是靠近福永這塊主要是國際會展中心，而相應(yīng)的酒店、商業(yè)服務(wù)等配套對沙井的輻射范圍可能更大。

不過話有說回來，機場以北片區(qū)的橋頭、塘尾、和平一帶，有大量的工業(yè)廠區(qū)，對日后更新改造存有想象空間，改造也易于民房集聚的區(qū)域。這一點跟沙井相比，是有較大的優(yōu)勢。

11號線沿著寶安大道從福永中部穿過，并沒有走福永中心區(qū)域，所以沿線商品住宅并不多，日后發(fā)展還需加快站點周邊的舊改進程，帶動福永中西部片區(qū)的發(fā)展。待售新盤不多，華強城是最矚目的一個。

沙井是寶安人口最多的片區(qū)，雖然在各項經(jīng)濟指標上不及福永，但目前城市面貌以及產(chǎn)業(yè)分布格局相對更好，空間布局更清晰；商品房數(shù)量同樣屈指可數(shù)，但品質(zhì)相對不錯，還規(guī)劃了眾多商住舊改項目；各種配套也相對完善，尤其是商超配套，京基百納、天虹、沃爾瑪、華潤萬家等各大知名商家先后進駐；商貿(mào)物流、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。宜居性來說相對比福永要好，同品質(zhì)樓盤價格與福永相當。

但不得不提的是片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，沙井是深圳小產(chǎn)權(quán)房最具有標本意義的地區(qū)之一，超級沙井特產(chǎn)。據(jù)稱，沙井轄區(qū)內(nèi)目前90%以上的樓盤都屬于小產(chǎn)權(quán)房，包括11號線沿線，由于購入門檻低、出租回報率高，一度成為熱門選擇。老牛不建議投資博轉(zhuǎn)正，如果在資金有限的情況下又有自住需求，可以在充分知道各種風險的情況下，適當考慮部分村集體建的品質(zhì)相對不錯的花園式小產(chǎn)房。

大量的小產(chǎn)權(quán)集聚，實際上在一定程度上阻礙了沙井大刀闊虎的城市更新進度，但目前來看，沙井的城市更新力度比福永要大些。

11號線沿寶安大道往北，穿過沙井新中心區(qū)，但同時距離傳統(tǒng)的中心區(qū)并不遠，沿線的商品房不多，小產(chǎn)權(quán)倒是不少。在售及待售的新盤是這幾個片區(qū)中最多的一個，拾悅城是近期的熱點。

松崗片區(qū)的經(jīng)濟指標相對落后于福永沙井，但發(fā)展勢頭良好，在深圳的對外門戶當中，從車流量、物流量、人流量、交通優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等方面來看，松崗都可以排在前列，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、舊村更新規(guī)劃清晰明確，潛力較大。

近兩年的情況，以大型城市更新為主體，開始涌現(xiàn)出商住，甚至更多元組合業(yè)態(tài)構(gòu)成的綜合體項目。這類項目，不僅為區(qū)域提供新的住房供應(yīng)，還注入了新的元素。

比如聯(lián)投東方park，是松崗片區(qū)內(nèi)的第一家購物中心，填補了松崗無購物中心的空白，提升了整個片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次，帶來了全新的生活體驗空間。同時也吸引了萬豪酒店之類的品質(zhì)物業(yè)，使片區(qū)發(fā)展有更寬闊的延展性。

再比如即將入市的滿京華云著，前身是沙埔工業(yè)區(qū)，整個項目改造完成后，將打造為集藝術(shù)mall、住宅、主題酒店、甲級商務(wù)、國際藝術(shù)小鎮(zhèn)、國際會展、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)等多元業(yè)態(tài)于一體的都會綜合體。

目前商品房項目較少，價格相對比福永沙井低些，未來城市更新項目眾多，加上片區(qū)五年內(nèi)將開通兩條地鐵線路，有意在松崗置業(yè)剛需可以適當考慮規(guī)劃地鐵站點周邊的新房或二手房。

松崗在11號線周邊以及未來6號線沿線地鐵口規(guī)劃了各種大型舊改綜合體，未來的重點發(fā)展區(qū)域。

未來關(guān)聯(lián)東莞“濱海灣新區(qū)”，串聯(lián)珠三角

深圳地鐵11號線除規(guī)劃東延至羅湖外，還將繼續(xù)北上與東莞地鐵3號線接駁。

根據(jù)東莞市和深圳市軌道線網(wǎng)規(guī)劃，深圳11號線預(yù)留與東莞軌道交通3號線銜接，在深圳松崗碧頭站預(yù)留向東莞長安鎮(zhèn)海悅花園站或長安步行街站換乘銜接條件。由此，將11號線與東莞重點規(guī)劃的濱海灣新區(qū)關(guān)聯(lián)起來。

濱海灣新區(qū)位于東莞虎門、長安兩大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之間，其前身原是長安新區(qū)。近日東莞“濱海灣新區(qū)”大幅擴容，包括長安新區(qū)板塊、沙角地區(qū)板塊、威遠島板塊3大板塊，由原來的20多平方公里擴大至83平方公里。

11號線除了與東莞接駁以外，遠期，它還將與穗莞深城際鐵路、深茂高鐵、深港西部快軌接駁，聯(lián)系港澳、廣州、中山、茂名等地，成為深圳串聯(lián)“珠三角”地區(qū)的紐帶。