深圳小產(chǎn)權(quán)房

近日，2017年政府工作報告一直是大家討論的熱點。據(jù)報告顯示，今年幾項重點工作之一是去庫存：三四線城市要支持居民自住和進城人員購房需求；房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。看到這里不少網(wǎng)友問“合理增加住宅用地”是否表示用于住宅建設的土地將增多？除了住宅用地外，還有其他用途的土地嗎？他們之間有何區(qū)別？

用途不同，土地使用權(quán)出讓年限不同

據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務院令第55號） 第十二條, 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

通俗點講，就是民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地最高為40年。

70年、50年、40年的產(chǎn)權(quán)是如何算出來的？

房屋產(chǎn)權(quán)是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的，所以買房者在買房時一定要注意，多數(shù)情況下，你真正入住或者使用的年限往往沒有70年、50年、40年。

舉個例子。開發(fā)商A在2008年拿到某地塊并備案，用了5年的時間把樓房建好，并于2013年通過竣工驗收開始銷售。小C于2014年從開發(fā)商A那買了一套商品房，裝修后于2015年入住。那么小C的房屋產(chǎn)權(quán)是從2008年開始計算的，即2008年+70年，也就是說2078年到期。以此類推，50年、40年的產(chǎn)權(quán)也是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有啥不同？

看到這里不少網(wǎng)友表示疑惑，這樣算下來，我們買的房子只是買了不到70年的房屋使用權(quán)？

事實并非如此。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，40年、50年、70年之分是針對土地使用權(quán)來說的。房屋所有權(quán)是針對私有財產(chǎn)權(quán)而言。據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六十四條規(guī)定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。也就是說，房主永久擁有房屋所有權(quán)，但土地使用權(quán)是有使用年限限制的。

住宅建設用地到期后該如何續(xù)期？

問題來了，如果房子的土地使用權(quán)到期，但是房子還是完好無損的，這種情況下，房屋產(chǎn)權(quán)該如何界定？房子還是你的嗎？

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。也就是說，70年產(chǎn)權(quán)的房子不用擔心房屋土地使用權(quán)到期后，房子會被收回。需要注意的是，由于“自動續(xù)期”相關(guān)法律條文缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性。一般情況下，用于居住的房子不到70年就會拆遷，住宅還在，土地使用權(quán)到期的情況相對較少。

非住宅建設用地到期后該如何續(xù)期？

非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

續(xù)期如何收費？

2016年11月27日發(fā)布的《中共中央國務院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利等。但具體實施辦法各地沒有統(tǒng)一規(guī)定。

以青島、深圳、杭州蕭山區(qū)等這些較早開始土地使用權(quán)有償制度改革嘗試的地區(qū)為例。在青島，對于住宅用地使用權(quán)年限到期的房屋，不會收取延期費用，尚在等待國家新政策的統(tǒng)一出臺。

在深圳，據(jù)2004年4月出臺的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》顯示，續(xù)期不是免費的，需要補交續(xù)期時段內(nèi)的地價。

蕭山區(qū)根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法（試行）》規(guī)定，符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項目，可通過辦理續(xù)期將土地使用權(quán)出讓年限延長10年或20年。按現(xiàn)行基準地價的20%確定出讓金基數(shù)，在這個基數(shù)上再按聯(lián)審確定的續(xù)期年期進行修正。

了解了房屋產(chǎn)權(quán)70年、50年、40年是怎么回事，大家在買新房和二手房時就要注意以下情況。一些開發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進度，拉長樓盤銷售周期，等房子真正到了業(yè)主手上，土地使用權(quán)已經(jīng)被“空耗”了好幾年，買新房時這種房子要注意；在二手房市場，避免買使用年限已經(jīng)很久的房子，以防土地使用權(quán)過期而沒法過戶的情況出現(xiàn)。