5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力
更新時間:2017.06.27 11:28 作者:小產(chǎn)權房
臨近6月底,房企又進入沖刺半年業(yè)績關鍵時間點,已有多家機構與多名業(yè)內(nèi)人士判斷今年下半年,房地產(chǎn)分水嶺將出現(xiàn)。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業(yè)績,短暫狂歡背后是調(diào)控深入、多個項目不得不延遲開盤,面臨整體盈利壓力。
另一方面,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,5月份全國房地產(chǎn)新開工面積為16939萬平方米,同比增長5.2%,增速較上月下滑4.9個百分點。
東方證券分析師竺勁分析認為,近幾個月來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩,主要由于去年基數(shù)較高。目前房價地價比已經(jīng)接近歷史較低的位置,部分開發(fā)商開始延遲新開工并適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續(xù)收窄。
房價地價比接近歷史新低
東方證券研究所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2015年1月到2017年5月,房價地價比整體呈現(xiàn)波浪式下滑態(tài)勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月;房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月,房價地價比又接近于去年11月的低位,5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環(huán)境。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,近兩年,北京房價地價比高峰在2015年2、3月,分別為2.88、3.23,5月為5.30;2016年11月僅為1.33;到了今年前三月有所上揚,4月為1.62,5月為1.37。上海房價地價比高峰出現(xiàn)在2015年1、2月,分別為6.12、5.83;5月為13.43;今年3月,上海房價地價比跌至2.12。
二線城市相對有滯后性,比如杭州,房價地價比最高峰出現(xiàn)在2015年5月,為9.02;2017年3月跌入谷底,為1.07。
去年調(diào)控在控制房價上漲與高價地的產(chǎn)生這兩方面都具有實效,因此才會出現(xiàn)去年底明顯的房價地價比下調(diào),以及今年以來的低位徘徊。
表面上看,房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%,銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數(shù)較低。
竺勁認為,目前市場兩大表現(xiàn)是有原因的:整體銷售動能仍在下降,限購限貸對需求產(chǎn)生了較為明顯的影響;投資增速收窄,房企到位資金增速持續(xù)放緩。
5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增長7.3%,增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續(xù)下降,房企資金來源增速同比增長4.0%,較上月下降7.3個百分點,其中購房款的增速為1.7%,較上月下降5.8個百分點;非購房款增速為6.9%,較上月下降9.5個百分點。
去年以來,購房款占總資金來源的比重就超過一半,房企資金回籠主要依賴于銷售回款。隨著限價、限簽等調(diào)控政策的加碼,購房款增速已經(jīng)連續(xù)三個月下降。同時房企融資渠道的監(jiān)管仍未放松,開發(fā)商的資金壓力增大,投資增速承壓。
資金面收緊下分水嶺將現(xiàn)
竺勁認為,與上一輪全行業(yè)增速較低的邏輯不同之處在于,目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度的大幅提升主要是來自于龍頭房企的內(nèi)生增長。在政策環(huán)境較緊的背景下,龍頭房企在融資和規(guī)模擴張方面具有先天優(yōu)勢。
投資增速收窄,房企到位資金增速連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑。5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9863億元,同比增長7.3%,增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續(xù)下降。5月份全國土地購置面積為2052萬平方米,同比增長0.0%,較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元,同比增長 4.0%,較上月下降7.3個百分點,其中房款的增速為1.7%,較上月下降5.8個百分點;非房款增速為6.9%,較上月下降9.5個百分點。
中信證券6月22日發(fā)布研究報告指出,三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的沖擊。一二線城市由于此前網(wǎng)簽管制,新房項目定價比二手更低,因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分布來看,幾家大房企策略不一樣,未來幾年保持穩(wěn)定的城市分布數(shù)量,擴大每個重點城市的市場占有率,可能要比增加城市數(shù)量更加重要。
一個明顯的趨勢是:銷售增長大幅低于預期。政策調(diào)控嚴厲程度超出預期。利率出現(xiàn)明顯上升。近期21世紀經(jīng)濟報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮(zhèn),發(fā)現(xiàn)限購之后這里的項目銷售速度有明顯放緩,售樓處人流也不再有人擠人的現(xiàn)象,觀望買家增加。而放緩開發(fā)速度也成為當?shù)胤科蟮闹饕獞獙Σ呗?。限價、限簽對開發(fā)商的推盤節(jié)奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地,其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發(fā)生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。
事實上,從銷售增速環(huán)比來看,已經(jīng)連續(xù)兩個月下降。根據(jù)融360 數(shù)據(jù),5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%,已經(jīng)達到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中,提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行僅剩12家,較上月減少30家。另有20家銀行已經(jīng)暫停房貸業(yè)務。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進分析指出,從地產(chǎn)周期的角度看,當前政策面比較緊,資金方面的獲取壓力也開始增大,所以部分房企可能會有意識地放緩投資節(jié)奏,這也是為了把控成本。當然對于地方政府來說,從補庫存的角度看,尤其是一些高房價的城市,尤其是要鼓勵房企積極新開工等。
另一方面,三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看,東部、中部、西部地區(qū)銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計, 6 月份東部和中部的增速將回落;西部地區(qū)作為城市能級最低的區(qū)域,銷售增速也開始收窄。
(21世紀經(jīng)濟日報)