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樓市調控“組合拳”效應顯現(xiàn)

更新時間:2017.06.26 10:09       作者:深圳小產權

樓市已經明顯降溫,這與調控有著密不可分的關系。那么調控是如何精準打擊房價的非理性上漲,總結下來“組合拳”主要有四大戰(zhàn)術,即重拳出擊、連續(xù)出拳、精準打擊和全面覆蓋。

 

樓市明顯降溫

 

樓市已明顯降溫,調控效果非常明顯。

 

從目前來看,樓市成交量因為調控,已經大幅回落。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示,在過去一周(6月5日~11日,以下同),包括北京(樓盤)、南京(樓盤)、東莞(樓盤)等在內的21個監(jiān)測城市,成交環(huán)比雖然上漲12%,但同比下滑17.3%。其中,一線城市成交狀況已處于低迷態(tài)勢,如北京和深圳(樓盤)在過去一周成交量僅為8.8萬平方米和6.3萬平方米,不到正常水平的一半。

 

而從更大范圍來看,樓市成交狀況也出現(xiàn)了明顯的下滑跡象。5月份,易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬平方米,環(huán)比減少5%,同比減少16%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看,目前已經出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的環(huán)比下跌。

 

當然,從房價的變化情況來看,也不難得出樓市降溫的結論。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,在5月份,上海(樓盤)、廣州(樓盤)和深圳三大一線城市中,住宅均價除了廣州環(huán)比微漲0.33%之外,上海和深圳分別回落3.11%和0.20%。此外,熱點二線城市中,杭州(樓盤)住宅均價環(huán)比下跌1.91%,南京和福州(樓盤)環(huán)比上漲,但漲幅僅為0.43%和0.64%,與快速上漲時期動輒6%以上的環(huán)比漲幅,不可同日而語。

 

成交量的連續(xù)下滑,說明政策調控作用已經顯現(xiàn)。自2016年3月深圳、上海率先推出調控政策以來,并與去年9月份開始加碼,調控政策不斷收緊。隨著調控效應的釋放,市場明顯降溫。

 

調控效應顯現(xiàn)

 

這一輪調控,政府打出了一套漂亮的“組合拳”,其中包括重拳出擊、連續(xù)出拳以及精準打擊等多種具體戰(zhàn)術,房價過快上漲態(tài)勢因此而被成功遏制住,也扭轉了以往“越調越漲”的尷尬局面。

 

重拳出擊

 

??以“重拳”實施重擊,包括限購、限貸、限售等為主的“三限”措施,讓**性需求完全退出市場。

 

以限購、限貸為主的調控措施,把投機性需求完全“擠出”市場。據(jù)了解,限購、限貸已經成為大多數(shù)參與調控城市基本采用的調控手段,通常的做法是,本地人限購兩套、外地人限購一套,二套房貸利比例提高到5成以上,利率上浮1.2倍,超過兩套者停止發(fā)放房貸。

 

限售成為近期新一輪調控升級主要手段。繼限購、限貸后,限售模式已經成為當前引導房地產市場購買行為,保持房地產市場穩(wěn)定的重要手段。自今年3月廈門(樓盤)率先針對個人出臺限制交易的措施,明確新購買住房的,需取得產權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿,限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延,5月鄭州(樓盤)、南京、長沙(樓盤)、無錫(樓盤)、嘉興(樓盤)、南寧等城市加入限售行列,全國已經有超過30個城市實行限售措施。多數(shù)城市明確新購買住房的,需取得產權證后滿2~3年方可上市交易,部分地區(qū)分類限制,主要限制非本地戶籍購房再交易轉讓。

 

連續(xù)出拳

 

連續(xù)出手調控,也成為抑制房價過快上漲的一個重要策略。

 

如深圳在2016年3月首次出臺調控政策之后,盡管一定程度上降低了成交量,但房價仍一路狂奔,于是在2016年9月份,開始加碼升級調控。在當年11月,在此前基礎上進一步收緊了樓市政策,提高購房資格或貸款門檻。

 

而類似的劇情不斷重復。記者梳理各地調控過程發(fā)現(xiàn),幾乎每個城市都出臺了數(shù)輪調控政策,多角度、大范圍對房價過快上漲態(tài)勢施壓。除了一線城市之外,熱點城市中的南京、杭州、合肥(樓盤)、廈門等均是如此,即便是三四線城市如嘉興、昆山(樓盤)等,都有過類型的情形。

 

精準打擊

 

與以往調控“一刀切”有著明顯不同的是,在“分類指導、因城施策”總體調控思路的要求下,這一輪調控實現(xiàn)了“精準打擊”,因而既有效抑制了房價非理性上漲,又沒有影響到庫存高企的三四線城市去庫存進程。

 

據(jù)了解,在這一輪調控中,成為全國房價上漲“領頭羊”的深圳和上海率先推出調控措施,在2016年3月25日,深圳市就發(fā)布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調控政策,打響了新一輪樓市調控的第一槍。也就在同一時間,上海出臺“滬九條”,非滬籍購房社保年限提高至5年,且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其時,兩大一線城市成為國內房價標桿城市,尤其是深圳,均價更是突破5萬元/平方米、年漲幅接近60%,單價每平方米10萬元+項目遍地開花的情況下,在這兩個城市率先實施調控,釋放了強烈的暗示意味,即率先調控過熱城市。

 

果不其然,隨后的調控軌跡明顯是循著這個思路展開的。隨后,一線城市調控加劇,而包括南京、合肥、廈門、蘇州(樓盤)、杭州等熱點城市在逐步納入調控范圍;再后來,一些受需求溢出而導致房價暴漲的環(huán)一線周邊小城市如昆山、嘉興、廊坊、固安等城市,也進入調控階段。

 

全面覆蓋

 

調控覆蓋面積之大,也超過了以往,因此調控效果更為明顯。

 

這一輪調控,除了新建商品住宅市場之外,還包括土地市場、二手房市場甚至包括住房租賃市場等,形成全方位調控態(tài)勢,除了精準度很高之外,覆蓋面也很廣。就土地市場而言,各地均出臺調控措施,防止土地價格非理性上漲,比如采取“熔斷制”等等。為了完善住宅供應體系,國家出臺政策發(fā)展住宅租賃市場,鼓勵資本進行融資,甚至出臺政策規(guī)范租賃行為,以便讓消費者有更多選擇。

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(理財周刊)

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